Учет на УСН дохода от продажи купленной до получения статуса ИП недвижимости

Предмет спора: о признании недействительным решения ИФНС о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Цена спора: 898 539 рублей.

Кто выиграл: ИФНС. 

Вывод суда: если объект недвижимости приобретен и продан ИП, но при этом на момент покупки и продажи не был предназначен для использования его в личных, семейных и иных целях, то полученный доход от его реализации подлежит включению в налоговую базу по УСН. Возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом предпринимателя зависит от того, для каких целей предназначено и фактически использовалось данное имущество. Факт того, что нежилое помещение по своим характеристикам не предназначено для использования для личных потребительских нужд налогоплательщика, является одним из признаков того, что продажа нежилого помещения связана с предпринимательской деятельностью.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.06.2024 № Ф08-2440/2024.

Налоговики доначислили ИП налог по УСН.

Основанием для вынесения такого решения послужило установленное инспекцией занижение налогооблагаемой базы по УСН на сумму дохода, полученного от продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности.

Проверкой установлено, что ИП применяла УСН с объектом налогообложения «доходы». Одним из видов деятельности налогоплательщика по сведениям Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей являлась аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.20.2).

Согласно представленной налогоплательщиком декларации по УСН сумма полученного за 2021 год дохода не включала доход от продажи недвижимости.

Однако, из договора купли - продажи следовало, что ИП продала нежилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности, двум физическим лицам, сумма сделки составила 16 584 963,05 руб., расчеты произведены покупателями полностью до подписания договора.

Налоговая указала, что сумма выручки за реализованное недвижимое имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности, облагаемой налогом на УСН, должна включаться предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по УСН.

ИП отмечала, что недвижимость была приобретена ею до получения статуса предпринимателя.

Судебные инстанции, установив, что реализованное предпринимателем нежилое помещение, по своему расположению, потребительским свойствам, техническим характеристикам, функциональному назначению не было предназначено для использования в личных, семейных или иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, согласились с ИФНС и оставили решение налоговиков в силе.

Данное обстоятельство явилось одним из признаков того, что продажа нежилого помещения связана с предпринимательской деятельностью.

При этом суд, со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда от 26.10.2021 № 310-ЭС21-19841, указал, что если объект недвижимости приобретен и продан индивидуальным предпринимателем, но при этом на момент покупки и продажи не был предназначен для использования его в личных, семейных и иных целях, то полученный доход от его реализации подлежит включению в налоговую базу по УСН.

Возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя зависит от того, для каких целей предназначено и фактически использовалось данное имущество.

Факт того, что нежилое помещение по своим характеристикам не предназначено для использования для личных потребительских нужд налогоплательщика, является одним из признаков того, что продажа нежилого помещения связана с предпринимательской деятельностью (постановление Президиума ВАС от 18.06.2013 № 18384/12).

Об использовании имущества в предпринимательской деятельности, согласно выводами судов, свидетельствовали также следующие обстоятельства:

• ИП регулярно получал денежные средства в виде арендной платы от ООО, с которым заключил договор аренды нежилого помещения;
• в арендованном нежилом помещении ООО осуществляло предпринимательскую деятельность, зарегистрировав в нем ККТ;
• от ИП поступали заявления в инспекцию об освобождении от уплаты налога на имущества, в связи с использованием имущества в предпринимательской деятельности. ИФНС было предоставлено ИП освобождение от уплаты налога на имущество. Налог на имущество по спорному объекту не начислялся и предпринимателем не уплачивался в связи с использованием спорного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности;
• в декларации по 3-НДФЛ доходы от реализации спорного имущества не были отражены, вычет по нему не заявлялся, с полученного дохода НДФЛ не уплачивался.

Довод ИП о том, что приобретение спорного объекта произведено в период отсутствия у физлица статуса индивидуального предпринимателя, не имел, по мнению арбитров, правового значения для рассматриваемого спора.

Поскольку само по себе отсутствие статуса ИП не свидетельствует о реализации объектов недвижимого имущества не в рамках предпринимательской деятельности, поскольку имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях (постановление Конституционного Суда от 17.12.1996 № 20-П).