Сохранится ли субаренда при смене собственника в договоре аренды

Предмет спора: о признании незаконным прекращения записи о регистрации права.

Цена спора: не заявлено.

Кто выиграл: субарендатор. 

Вывод суда: в соответствии с условиями договора аренды, заключенного между арендодателем и арендатором, досрочное прекращение данного договора не влечет прекращение заключенных договоров субаренды. Суд согласился, что договор субаренды, заключенный между субарендодателем и субарендатором продолжил действовать после досрочного прекращения арендных правоотношений. С внесением записи о прекращении действия договора аренды субарендодатель выбыл из арендных правоотношений, а, следовательно, и из отношений по договору субаренды, так как у него прекратились в отношении объекта полномочия по владению и пользованию зданием. Соответственно, собственник занял место арендодателя, а бывший субарендатор – место арендатора с сохранением условий договора субаренды.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2024 № Ф04-4971/2024.

Здание, которое получило ООО по договору субаренды, было продано. В связи с этим ЕГРН была внесена запись о прекращении действия договора аренды на основании соглашения о расторжении договора аренды нежилого здания, заключенного с арендатором, а также запись о прекращении договора субаренды, заключенного между арендатором и субарендатором.

Не согласившись с прекращением записи о договоре субаренды, общество (субарендатор) обратилось в арбитражный суд.

В договоре аренды было установлено право арендатора сдавать здание в субаренду без дополнительного письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение и заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает исключение из общего правила действия договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды в отношении этого же имущества - если стороны в договоре аренды предусмотрели иное.

В соответствии с условиями договора аренды, заключенного между арендодателем и арендатором, досрочное прекращение данного договора не влечет прекращение договоров субаренды, заключенных в соответствии с настоящим договором.

Арбитражный суд округа согласился, что договор субаренды, заключенный между субарендодателем и субарендатором продолжил действовать после досрочного прекращения арендных правоотношений.

Однако суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу, что субарендодатель формально являлся стороной по договору субаренды и не лишен права расторгнуть договор субаренды, запись о котором внесена в ЕГРН. Его право на использование имущества не являлось вещным правом, было основано на обязательственных правоотношениях, основанных на сделке, которая прекратила свое действие. Соответственно, его волеизъявление не имело никакого правового значения и не влекло последствий ни для собственника имущества, ни для субарендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 24.12.2020 N305-ЭС20-14025, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу, что приведенные разъяснения применимы к ситуации, когда досрочное прекращение договора аренды не влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, поскольку в силу закона к арендодателю (собственнику) имущества переходят права и обязанности субарендодателя.

Следовательно, с внесением записи о прекращении действия договора аренды субарендодатель выбыл из арендных правоотношений, а, следовательно, и из отношений по договору субаренды, так как у него прекратились в отношении объекта полномочия по владению и пользованию зданием.

Соответственно, собственник занял место арендодателя, а бывший субарендатор – место арендатора с сохранением условий договора субаренды.