Последствия сдачи помещения в субаренду без согласия собственника

Предмет спора: взыскание неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Цена спора: 734 760,11 рублей.

Кто выиграл: собственник помещений.

Вывод суда: собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе предъявить иск к этому лицу о взыскании всех полученных от этого доходов. Но при условии, что это лицо при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. 

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.05.2022 № Ф02-887/2022.

Арендодатель и ИП – арендатор заключили договор аренды.

Срок действия договора составлял 11 месяцев. При этом если ни одна из сторон за 1 календарный месяц до истечения срока действия договора не заявляла о его расторжении в связи с истечением срока действия, договор считался пролонгированным на следующие 11 месяцев, исчисляемых с даты окончания срока субаренды.

По договору арендатору предоставлялось право сдавать помещения в субаренду.

Впоследствии стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды.

Однако, арендодатель выяснил, что несмотря на возврат помещений, некоторые из них были сданы в субаренду. В связи с тем, что ИП неправомерно получал арендную плату, собственник помещений подал иск в суд о взыскании с предпринимателя сумм неосновательного обогащения и процентов.

ИП с иском не согласился. Он указал, что:

• пользовался помещениями на законны основаниях согласно договору аренды;
• имел предусмотренное договором право на передачу помещений в субаренду;
• собственник знал о заключенных договорах субаренды, при этом каких-либо претензий не заявлял;
• неосновательное обогащение отсутствовало, поскольку имело место фактическое пользование арендованным имуществом после истечения срока действия договора;
• о наличии заключенных договоров субаренды собственник знал, поскольку выставлял счета за коммунальные услуги.

Арбитры установили, что в момент сдачи в субаренду названных помещений предприниматель знал об отсутствии у нее права на распоряжение ими, поскольку названные помещения были возвращены истцу на основании актов приема-передачи либо никогда не передавались ответчику во владение и пользование.

Следовательно, ИП на момент заключения спорных договоров субаренды не имел права владения и пользования помещениями и соответственно не имел прав на получения арендной платы и иных платежей от субарендаторов.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

При этом судьи пришли к выводу, что принадлежащие собственнику нежилые помещения были сданы в субаренду неуправомоченным лицом - предпринимателем, заведомо знавшим об отсутствии правовых оснований для распоряжения чужим имуществом.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.

От добросовестного владельца можно требовать возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 Гражданского кодекса).

Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

Следовательно, собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса предъявить иск к этому лицу о взыскании всех полученных от этого доходов. Но при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.