Возможна ли неоднократная пролонгация договора аренды

Предмет спора: взыскание неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Цена спора:  285 532,63 рублей.

Кто выиграл: арендатор.

Вывод суда: по закону, при заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон договора вправе отказаться от него в любое время, предупредив своего контрагента за 3 месяца. Однако, отсутствие в договоре условия о том, что он может быть продлен неограниченное количество раз, не может служить основанием для вывода о том, что договорные отношения возобновились на неопределенный срок. Следовательно, договор возобновил свое действие на новый период на условиях, установленных в договоре. Поэтому, арендатор имел право досрочно отказаться от его исполнения, письменно предупредив арендодателя не менее, чем за 2 месяца до даты предстоящего отказа. В этом случае обеспечительный взнос, внесенный арендатором по договору, засчитывался в счет арендной платы за последний период.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.04.2022 № Ф02-877/2022.

ИП и компания заключили договор аренды, по условиям которого предприниматель приняла во временное владение и пользование нежилое помещение.

Договор содержал условие – если за 30 дней до истечения договора ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, то он считался продленным на следующие 11 месяцев на тех же условиях.

Арендная плата состояла  из постоянной и переменной составляющих. Постоянная часть арендной платы была установлена в размере 1 тыс. рублей за 1 кв. м арендной площади в месяц. Расчет переменной составляющей производился по фактическому потреблению на основании показаний приборов учета.

При этом требовалось внести обеспечительный платеж. Размер обеспечительного взноса по договору аренды был равен двойному размеру постоянной составляющей арендной платы.

Арендатору предоставлялось право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно предупредив арендодателя не менее чем за 2 месяца до даты предстоящего отказа. В этом случае обеспечительный взнос, внесенный арендатором по договору, засчитывался в счет арендной платы за последний период.

ИП внесла обеспечительный взнос, однако, потом сообщила арендодателю о расторжении договора и просила зачесть обеспечительный платеж в последний период аренды, уменьшив арендные платежи за оставшийся период.

Неисполнение арендодателем обязательств по возврату обеспечительного взноса после расторжения договора послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Арбитры напомнили, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Поскольку ни одна из сторон не возражала относительно продления действия договора, суды сделали обоснованные суждения о том, что договор аренды каждый раз считался продленным на 11 месяцев на тех же условиях.

По правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок. При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон договора вправе отказаться от него в любое время, предупредив своего контрагента за 3 месяца (ст. 610 Гражданского кодекса).

Однако, отсутствие в договоре условия о том, что он может быть продлен неограниченное количество раз, не может служить основанием для вывода о том, что договорные отношения возобновились на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Поэтому, суд пришел к выводу, что у арендодателя не было права удерживать обеспечительный платеж за вычетом арендной платы. В этой связи с него взыскали неосновательное обогащение и проценты, начисленные на сумму долга.