Обязан ли арендатор соглашаться на увеличение арендной платы

Предмет спора: об изменении условий договора аренды в части повышения размера арендной платы.

Цена спора: 372 240 рублей (ежемесячно).

Кто выиграл: компания - арендатор. 

Вывод суда: односторонний порядок внесения изменений в условия договора о размере арендной платы не был предусмотрен договором аренды. Любая из сторон, заинтересованная в увеличении или уменьшении размера арендной платы, могла рассчитывать на соответствующее изменение только при достижении на то соглашения с другой стороной договора. Между тем, стороны согласовали условие об изменении арендной платы именно по соглашению сторон. Принуждение к соглашению не допускается в силу общих начал гражданского права. Поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы - только по соглашению сторон, ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действовал в рамках установленных договором прав сторон.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2024 № Ф04-1518/2024.

ООО обратилось в суд с исковым заявлением к АО об изменении условий договора аренды недвижимого имущества с оборудованием, в котором просило соответствующий пункт договора изложить в следующей редакции: «арендная плата устанавливается в размере 372 240 руб. в месяц (НДС не предусмотрена)».

Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО, а апелляционная инстанция не стала его пересматривать.

Однако, не согласившись с таким решением, АО обратилось в кассационный суд, отмечая, что:

• договором была предусмотрена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, но не по требованию одного контрагента;
• возможность изменения платы исходя из рыночной оценки договором не предусматривалась;
• договором не установлено условие об определении стоимости аренды исходя из цены 1 кв. м;
• суд первой инстанции своим решением фактически изменил порядок изменения размера арендной платы, приравнял размер постоянной части арендной платы к рыночной стоимости одного квадратного метра;
• истец, как лицо, профессионально осуществляющее деятельность в области аренды недвижимости, заключая договор, должен был понимать все его условия, в том числе, касающиеся изменения арендной платы;
• отчет об оценке рыночной стоимости величины арендной платы не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;
• увеличивая размер арендной платы на 5% за 2022 и 2023 годы, суд нарушил требования статьи 425 Гражданского кодекса, поскольку изменение размера арендной платы одновременно за несколько прошедших лет по существу предполагает распространение действия в новой (измененной) редакции на ранее возникшие отношения.

Суд отметил, что по условиям договора аренды было установлено:

• размер постоянной части арендной платы составляет 225 500 руб. без НДС в месяц (если арендодатель станет плательщиком НДС сумма арендной платы увеличению на размер НДС не подлежит). Изменение площади объекта, в том числе в результате перепланировки, не влечет изменения постоянной части арендной платы;
• не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на товары и услуги или на индекс потребительских цен продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным Росстата, но не более чем на 5%, не чаще чем 1 раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Стороны особо оговорили, что для расчета увеличения применяется тот из вышеуказанных индексов, который имеет наименьшее значение. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения;
• в случае понижения рыночной стоимости аренды недвижимости более чем на 10% в целом по данному субъекту Российской Федерации размер постоянной части арендной платы подлежит пересмотру также по соглашению сторон. Размер рыночной стоимости аренды недвижимости определяется на основании официальных данных компетентных органов;
• любые изменения и дополнения к договору имеют силу только тогда, когда они составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Суд апелляционной инстанции, согласившись в требованиями истца, указал, что включая в договор условие о возможности изменения арендной платы, АО должно быть готово к его фактической реализации.

В противном случае такое условие будет носить фиктивный характер.

Тем не менее суд исходил из того, что арендатор, подписывая договор, согласился на увеличение арендной платы не исходя из рыночной стоимости, а на 5 %.

Суд учел, что ООО обращалось к АО относительно увеличения арендной платы в 2022 и 2023 годах.

С учетом определенного договором срока предварительного уведомления, с момента первого обращения истца размер арендной платы менялся бы, по мнению апелляционного суда, следующим образом:

• с 15.06.2022 по 14.06.2023 составил бы 236 775 руб. (225 500 + 5%);
• с 15.06.2023 - 248 613 руб. 75 коп. (236 775 + 5%).

Окружной суд посчитал неправильными выводы судов обеих инстанций.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса. Так, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Судами обеих инстанций не было  учтено, что включение в договор аренды условия, которым установлено, что постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс потребительских цен на продовольственные товары (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года), но не более чем на 5%, не чаще чем 1 раз в год, не является принятием сторонами договора на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Договорное условие о возможности увеличения размера арендной платы при наличии на то соглашения сторон, вытекает из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, за исключением специально установленных законом случаев, и подчинено принципу свободы договора, который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений, действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

При этом в договоре стороны установили аналогичный описанному выше - по соглашению сторон порядок пересмотра постоянной части арендной платы только уже на случай ее уменьшения в случае понижения рыночной стоимости аренды недвижимости более чем на 10% в целом по субъекту РФ, на территории которого расположена арендованная ответчиком у истца недвижимость.

Таким образом, односторонний порядок внесения изменений в условия договора о размере арендной платы не был предусмотрен договором аренды. Любая из сторон, заинтересованная в увеличении или уменьшении размера арендной платы, могла рассчитывать на соответствующее изменение только при достижении на то соглашения с другой стороной договора.

Изменение рыночной стоимости аренды помещения не может быть расценено как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора.

Так, заключая договор аренды стороны могли разумно предположить, что изменение цены произойдет, и предусмотреть в этом случае в договоре аренды иной порядок внесения в него изменения.

Между тем, как установили суды обеих инстанций, стороны согласовали условие об изменении арендной платы именно по соглашению сторон.

Принуждение к соглашению не допускается в силу общих начал гражданского права.

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы - только по соглашению сторон, ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действовал в рамках установленных договором прав сторон, что не могло характеризоваться злоупотреблением правом.