Можно ли взыскать упущенную выгоду за расторжение договора аренды

Предмет спора: о взыскании упущенной выгоды в связи с расторжением договора аренды.

Цена спора: 210 000,91 руб.

Кто выиграл: арендатор. 

Вывод суда: размер упущенной выгоды подлежит доказыванию арендодателем и не может взыскиваться в качестве компенсации за отказ от договора, поскольку такие условия в договоре согласованы сторонами не были. Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушенным правом и возникшими убытками, а также их размер. Для того, чтобы взыскать упущенную выгоду за расторжение договора требовалось выяснить, каким образом был согласован порядок определения размера упущенной выгоды, если это была компенсация за отказ от договора.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.01.2025 № Ф06-9532/2024.

Две компании заключили договор аренды нежилого помещения.

Стороны предусмотрели обязанность арендатора внести обеспечительный взнос в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору, в том числе по возмещению убытков. При этом также было предусмотрено право арендодателя удержать сумму обеспечительного платежа, в том числе в качестве компенсации за упущенную выгоду арендодателя в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора либо досрочного расторжения договора по требованию (инициативе) арендатора.

Позднее арендатор уведомил арендодателя о досрочном расторжении договора аренды.

Арендатор, полагая, что условиями договора был предусмотрен возврат ему суммы обеспечительного платежа при соблюдении условий порядка расторжения договора, а свои обязательства по досрочному расторжению договора и возврату имущества он выполнил в порядке и в сроки, предусмотренные договором, указал, что у арендодателя отсутствовали основания для удержания обеспечительного платежа.

Арендатор направил в адрес арендодателя претензию с предложением осуществить возврат указанной суммы. Однако, претензия была оставлена без ответа, и арендатор обратился в суд.

Отказ возвратить сумму обеспечительного взноса арендодатель мотивировал тем, что условиями договора было предусмотрено, что независимо от других положений договора, в случае, если договор расторгается досрочно, арендатор обязан оплатить арендодателю все разумные расходы, связанные с досрочным расторжением договора, а также упущенную выгоду.

С учетом этих условий договора арендодатель полагал, что размер упущенной выгоды являлся компенсацией за отказ от договора.

По мнению арендатора суды не приняли во внимание, что при заключении договора стороны исходили из назначения обеспечительного платежа, подлежащего удержанию в качестве штрафа только за нарушение или ненадлежащее исполнение арендатором условий договоров, в том числе в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора либо досрочного расторжения настоящего договора по требованию арендатора, осуществленного ранее срока уведомления о предстоящем расторжении.

Предусмотренное договором право арендатора на его расторжение не может, по его мнению, являться нарушением договора.

Во всяком случае, размер упущенной выгоды подлежит доказыванию арендодателем и не может взыскиваться в качестве компенсации за отказ от договора, поскольку такие условия в договоре согласованы сторонами не были.

Апелляционный суд решил, что сумма обеспечительного платежа, компенсирующая убытки арендодателя, правомерно была зачтена ответчиком в счет обязательств арендатора по возмещению упущенной выгоды.

Срок аренды был установлен сторонами в договоре по 02 марта 2025 года включительно.

Таким образом, арендодатель и арендатор рассчитывали в течение длительного периода на получение соответствующих экономических преимуществ из арендных отношений, в частности, арендодатель - на получение дохода от использования арендатором сданного в аренду имущества.

Односторонний отказ арендатора от договора повлек отрицательные последствия для арендодателя, а именно, упущенную выгоду в виде недополученной арендодателем арендной платы за период аренды с даты досрочного расторжения договора по 2 марта 2025 года.

В данном случае предусмотренная договором уплата арендатором упущенной выгоды являлась не мерой ответственности за нарушение обязательств, а компенсационной гражданско-правовой санкцией, установленной сторонами в рамках принципа свободы договора, поскольку воля сторон при согласовании указанного условия была направлена на компенсацию арендодателем потерь, связанных с досрочным расторжением арендатором договора аренды.

Однако, в вышестоящей инстанции посчитали иначе.

Для того, чтобы взыскать упущенную выгоду за расторжение договора требовалось выяснить:

• в каком значении стороны при заключении договора аренды использовали термин «упущенная выгода»;
• каким образом был согласован порядок определения размера упущенной выгоды, если это была компенсация за отказ от договора.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать нарушение своего права, наличие причинной связи между нарушенным правом и возникшими убытками, а также их размер.