Можно ли арендную плату заменить расходами на содержание имущества

Предмет спора: о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование нежилым помещением и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения.

Цена спора: 3 687 924 рублей.

Кто выиграл: компания - арендодатель. 

Вывод суда: стороны установили арендную плату в форме предоставления арендатором определенных услуг и возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Из буквального содержания договора следовало, что одной из составляющих арендной платы являлось проведение арендатором за свой счет капитального ремонта помещения в течение срока действия договора.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.10.2023 № Ф06-7699/2023.

Между компанией (арендодателем) и ООО (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение для использования в следующих целях: розничная торговля строительными материалами.

Согласно условиям договора арендная плата устанавливалась в виде возложения на арендатора затрат на содержание и улучшение арендованного помещения, а именно:

• проведение капитального ремонта арендуемого помещения в течение срока действия договора;
• переоборудование арендуемого помещения под магазин для осуществления розничной торговли строительными материалами;
• своевременная оплата коммунальных расходов арендодателя (электроэнергия, отопление, водоснабжение, охранно-пожарная сигнализация, вывоз ТБО).

Все произведенные арендатором улучшения арендованного помещения как отделимые, так и неотделимые, являлись собственностью арендодателя.

По окончании срока действия договора, а также в случае прекращения его действия по любым другим основаниям стоимость произведенных арендатором работ по переоборудованию принадлежащего арендодателю помещения арендатору не возмещалась.

Компания обратилась в суд с иском о взыскании с ООО стоимости капитального ремонта помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами. Требование было мотивировано ненадлежащим исполнением ООО обязательств по договору аренды.

Заявитель жалобы, ссылаясь на пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса, отметил, что указание в договоре аренды о том, что арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат на содержание и улучшение арендованного имущества не являлась ценой договора, поскольку не содержала стоимости выражения этих затрат.

Суды первых инстанций отметили, что стороны установили арендную плату в форме предоставления арендатором определенных услуг и возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора, в случае его неясности, устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания договора следовало, что одной из составляющих арендной платы являлось проведение арендатором за свой счет капитального ремонта помещения в течение срока действия договора.

Как установлено пунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Кроме того, указанной статьей предусмотрено, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, проведение капитального ремонта имущества, переданного в аренду, возлагается на арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса).

Суды отметили, что капитальный ремонт арендуемого помещения в течение срока действия договора аренды, как и впоследствии, вплоть до фактического прекращения арендных правоотношений, не был произведен арендатором.

При отказе в удовлетворении иска суды исходили из того, что неотложной необходимости в проведении капитального ремонта арендованных помещений не было, следовательно, не возникли и обязательства по проведению капитального ремонта ответчиком.

Однако, в арбитражном суде Поволжского округа пришли к выводу о необходимости отмены такого решения.

В настоящем случае стороны прямо согласовали проведение капитального ремонта в пределах срока действия договора. Тем самым само по себе отсутствие неотложной необходимости его проведения не является основанием для освобождения арендатора от проведения капитального ремонта, поскольку в настоящем случае обязанность арендатора осуществить затраты на улучшение арендованного имущества является частью предусмотренной договором арендной платы, как встречного предоставления по отношению к обязанности арендодателя предоставить арендатору объект аренды. Договором прямо был установлен срок его проведения. Фактическое использование объекта аренды ответчиком не отрицалось, как и не отрицалось отсутствие оплаты по аренде в каком-либо виде.

При подходе, изложенном в обжалованных судебных актах судов обеих инстанций, к квалификации правоотношений сторон арендатор фактически был освобожден от встречного исполнения договора аренды, несмотря на то, что договор аренды являлся возмездным.

Отсутствие в договоре конкретного указания на перечень работ, которые арендатору следовало провести в рамках капитального ремонта, не освобождало последнего от встречного исполнения договора аренды. Кроме этого, при заключении договора у сторон не возникло каких-либо разногласий по содержанию договора.

В настоящем случае арендатор к арендодателю за согласованием проведения работ не обращался, обязательство по проведению капитального ремонта в арендованном помещении не исполнил, чем нарушил принятое на себя обязательство по оплате арендной платы. Суды эти обстоятельства не оценивали и не проверяли, фактически освободив арендатора от внесения арендной платы за предоставленное ему имущество.