Кто отвечает за капитальный ремонт имущества по договору аренды

Предмет спора: об обязании привести помещения в соответствие с требованиями, отвечающим назначению помещения и пожарной безопасности.

Цена спора: не заявлено.

Кто выиграл: арендодатель. 

Вывод суда: по общему правилу производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества обязан арендодатель. Однако, в отношении различных видов аренды обязанность по проведению капитального ремонта законом или договором может быть возложена на арендатора. В данном случае своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объектов по договору обязался арендатор. Поэтому, поскольку исправить нарушение правил содержания переданных в аренду объектов, в том числе, правил пожарной безопасности, можно было только с помощью капитального ремонта, за его проведение отвечал арендатор.

Судебное решение: определение Верховного суда от 30.09.2024 г. по делу № А55-877/2023.

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципальных объектов теплоснабжения и горячего водоснабжения, в том числе котельных.

В соответствии с условиями договора арендатор обязался:

• своевременно за свой счет производить текущий и капитальный ремонт объектов;
• содержать арендуемое имущество в соответствии с нормами технической эксплуатации, правилами пожарной безопасности, санитарными нормами.

При этом стороны определили, что затраты арендатора, согласованные арендодателем, на капитальный ремонт, могут быть компенсированы путем снижения размера арендной платы на основании заключенного дополнительного соглашения.

Главное Управление МЧС России провело выездную проверку объектов и выдало собственнику спорных зданий предписания об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности.

Однако, собственник указал, что устранение выявленных нарушений возможно только путем капитального ремонта зданий, обязанность по осуществлению которого возложена на арендатора. Поэтому, он обратился в суд с иском к арендатору об обязании его осуществить капитальный ремонт объектов.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованных зданий, в связи с чем на него не могла быть возложена ответственность за вмененные Администрации нарушения требований пожарной безопасности, которые возможно было устранить только путем проведения капитального ремонта.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Но собственник объектов обратился в Верховный суд.

Он отметил, что суды трех инстанций неправильно применили положения статей 210, 310, 421, 615, 616 Гражданского кодекса, Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее - Закон № 190-ФЗ), Правил № 1479 и СП 1.13130.2020, и не учли не противоречащих гражданскому законодательству условий договоров аренды, в том числе, которыми обязанность по проведению капитального ремонта переданных в аренду объектов, исполнение предписаний уполномоченных органов по соблюдению в зданиях требований противопожарной безопасности, была возложена на арендатора.

Верховный суд согласился, что требования собственника были правомерны.

В статье 616 Гражданского кодекса указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Из изложенного следует, что в отношении различных видов аренды обязанность по проведению капитального ремонта законом или договором может быть возложена на арендатора.

В силу пункта 2 части 1 статьи 28.3 Закона № 190-ФЗ арендатор объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязан поддерживать их в исправном состоянии, проводить их текущий и капитальный ремонт, нести расходы на их содержание.

Администрация и Общество при заключении договора аренды возложили на арендатора обязанность своевременно за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны (государственного пожарного надзора).

Данное условие соответствует пункту 2 части 1 статьи 28.3 Закона № 190-ФЗ.

Кроме того, в силу абзаца пятого части 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее – Закон № 69-ФЗ) ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

В связи с этим все решения нижестоящих инстанций по делу были отменены, дело вернули на новое рассмотрение.