Как условия договора аренды спасли арендатора от лишних затрат

Предмет спора: о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Цена спора: 171 930 рублей 73 копеек.

Кто выиграл: арендатор. 

Вывод суда: передача помещения по договору аренды не освобождает собственника помещения от бремени расходов по содержанию иного его имущества, в данном случае общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, и не дает возможности переложить это бремя на арендатора без соответствующего указания об этом в договоре аренды. В договорах аренды, регулирующих обязательственные правоотношения между собственником помещений и арендатором, такое указание отсутствовало. Договор аренды не содержал условий относительно обязанности арендатора нести расходы по содержанию общего имущества. В отсутствие соглашения между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных, иных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Судебное решение: определение Верховного суда от 14.01.2025 г. № 301-ЭС24-22961.

Комитет горимущества (арендодатель) и ИП (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.

По условиям данного договора на арендатора была возложена обязанность:

• содержать арендуемую часть нежилого встроенного помещения в исправном, надлежащем техническом состоянии до сдачи его арендодателю.
• заключить договоры с организациями, оказывающими коммунально-бытовые услуги, обслуживающими данный объект.

В связи с этим Комитет полагал, что ИП обязан платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме. А после того, как управляющая компания взыскала задолженность с арендодателя, он попытался в порядке регресса вернуть эти средства, подав иск к арендатору. 

Однако, арендатор не согласился с этими требованиями, отметив, что обязанности платить за содержание имущества в МКД по условиям договора на него возложено не было.

Суды согласились с доводами ИП. Верховный суд также поддержал эти выводы.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По условиям договора арендатор обязан был содержать арендуемую часть нежилого помещения в исправном, надлежащем техническом состоянии, а также заключить договоры с организациями, оказывающими в городе коммунально-бытовые услуги, обслуживающими данный объект.

То есть, при заключении договоров аренды стороны согласовали условие о том, что на арендатора возложена обязанность по содержанию только арендуемых нежилых помещений, а не общего имущества в многоквартирном доме, в котором расположены арендуемые помещения.

Истец с ответчиком не заключал договор об участии ИП как арендатора в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем данные расходы подлежали возмещению за счет собственника помещения.

Возложение на арендатора обязанности по содержанию арендуемой части помещения в исправном техническом состоянии и заключению договоров с организациями, оказывающими коммунально-бытовые услуги, однозначно не свидетельствовало о возложении на ИП обязанности по внесению платы за содержание общего имущества МКД.

Передача помещения по договору аренды не освобождает собственника помещения от бремени расходов по содержанию иного его имущества, в данном случае общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, и не дает возможности переложить это бремя на арендатора без соответствующего указания об этом в договоре аренды.

В договорах аренды, регулирующих обязательственные правоотношения между собственником помещений и арендатором, такое указание отсутствовало. Договор аренды не содержал условий относительно обязанности арендатора нести расходы по содержанию общего имущества.

В отсутствие соглашения между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных, иных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.