Является ли индексация арендой платы ее повышением

Предмет спора: о признании задолженности по договору и пеней.

Цена спора: 342 672,99 рублей.

Кто выиграл: арендатор. 

Вывод суда: дополнительное соглашение, изменяющее условия обязательства, является составной частью договора и должно толковаться по правилам предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса в неразрывной связи с содержанием основного договора. Неправильный вывод нижестоящего суда о том, что при наличии в договоре аренды условия о пересмотре арендодателем арендной платы на индекс инфляции, отсутствует необходимость заключения допсоглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации этого соглашения, привел к преждевременному выводу о необходимости взыскания арендной платы в измененном размере. С учетом указанного приведенное судом первой инстанции толкование условий договора и дополнительного соглашения к нему полностью лишило юридического смысла дополнительное соглашение, установившее запрет на изменение размера арендных платежей.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.11.2023 № Ф01-5650/2023.

Компании заключили договор аренды помещения.

По его условиям арендатор был обязан уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состояла из:

• постоянной части арендной платы;
• переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

При этом стороны установили, что не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон, но не чаще чем 1 раз в год (не чаще, чем через каждые 12 месяцев аренды) не более чем на индекс инфляции в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным Росстата, но не более чем на 10%.

Изменение размера постоянной части арендной платы возможно на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 90 дней до изменения постоянной части арендной платы.

Впоследствии стороны дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению не производить изменение постоянной части арендной платы.

Однако, после смены арендодателя в связи с продажей имущества новый арендодатель потребовал от арендатора уплаты повышенной платы, несмотря на дополнительное соглашение. Поскольку арендатор отказался вносить плату в повышенном размере, арендодатель обратился в суд.

Суд первой инстанции посчитал требования арендодателя обоснованными и отметил, что изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Как указано в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

При наличии в договоре аренды условия о пересмотре арендодателем арендной платы, в том числе при изменении индекса инфляции, отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации этого соглашения.

Такого же вывода придерживался и арбитражный апелляционный суд.

Однако, арбитражный суд округа решил иначе.

Он напомнил, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ст. 452 Гражданского кодекса).

Из правила, содержащегося в статье 453 Гражданского кодекса, следует, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Следовательно, дополнительное соглашение, изменяющее условия обязательства, является составной частью договора и должно толковаться по правилам предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса в неразрывной связи с содержанием основного договора.

С учетом указанного приведенное судами двух инстанций толкование условий договора и дополнительного соглашения к нему полностью лишает юридического смысла дополнительное соглашение, устанавливающее запрет на изменение размера арендных платежей.

Неправильное толкование содержания договора привело к преждевременному выводу о необходимости взыскания арендной платы в измененном размере.

В связи с этим решения судов нижестоящих инстанций был отменены. Арбитры отметили, что при новом рассмотрении дела суду следовало устранить отмеченные недостатки в толковании условий договора, определить действительное значение условий дополнительного соглашения путем его сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом и разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства.