НДС на капвложения при перезаключении договора аренды

Предмет спора: о признании недействительным решения ИФНС о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, а также об обязании произвести перерасчет налоговых обязательств.

Цена спора: 2 151 888 руб.

Кто выиграл: ИФНС. 

Вывод суда: по окончании срока действия договора аренды стороны заключили новый договор. При этом арендодатель затраты на улучшения не компенсировал. Условиями договора аренды возмещение обществу (арендатору) стоимости капитальных вложений не было предусмотрено. Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Следовательно, неотделимые улучшения в арендованное имущество, переданные арендодателю после истечения срока договора аренды, образуют объект налогообложения НДС, безвозмездная передача неотделимых улучшений арендованного имущества, имеющих стоимость, признается реализацией.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.07.2025 № Ф01-1707/2025.

В период действия договора аренды компания - арендатор произвела неотделимые улучшения в систему электроснабжения арендованного помещения. Изменения носили капитальный характер, так как их демонтаж без вреда для объекта был невозможен.

По окончании срока действия договора аренды стороны заключили новый договор. При этом арендодатель затраты на улучшения не компенсировал. Условиями договора аренды возмещение обществу (арендатору) стоимости капитальных вложений не было предусмотрено.

Инспекция провела выездную налоговую проверку общества за период, в ходе которой доначислила компании НДС.

Основанием для доначисления НДС послужил вывод инспекции о занижении обществом налоговой базы в связи с неотражением операции по безвозмездной передаче арендодателю произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества.

Компания возражала, что длительные арендные отношения с арендодателем, подтверждаемые перезаключением договора аренды на новый срок, исключали момент формирования налоговой базы по НДС.

Суды поддержали налоговиков.

Арбитры отметили, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса на новый срок, является новым договором аренды.

В рассматриваемом случае по истечении срока договора аренды арендодателю была произведена безвозмездная передача неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества.

Неотделимые улучшения в арендованное имущество, переданные арендодателю после истечения срока договора аренды, образуют объект налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса), безвозмездная передача неотделимых улучшений арендованного имущества, имеющих стоимость, признается реализацией для применения указанной нормы права.

Следовательно, передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, является объектом обложения по НДС.

Поэтому по окончании первого договора арендатор должен был заплатить НДС при безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендодателю.