Увеличивает ли переход с УСН арендную плату на суммы НДС

Предмет спора: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта недвижимости, неустойки, а также об обязании внести арендные платежи по указанному договору аренды с учетом начисленных сумм НДС в размере 20 %.

Цена спора: 83 126 рублей 36 копеек.

Кто выиграл: учреждение - арендатор. 

Вывод суда: изменение условий налогообложения, произошедшее у одной из сторон сделки, например, переход продавца (исполнителя, арендодателя и т.п.) со специального налогового режима на общий налоговый режим и приобретение им в связи с этим статуса плательщика НДС по общему правилу имеет только публично-правовые последствия и не влечет за собой пересмотр условий ранее совершенных названным лицом сделок. Поэтому, этот факт не может сам по себе служить основанием для изменения согласованной сторонами цены договора.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.11.2023 № Ф02-5458/2023.

ООО (арендодатель) и госучреждение (арендатор) заключили договор, согласно которому арендатору были переданы площади для размещения МФЦ.

По условиям договора ежемесячная арендная плата за пользование арендованным помещением составляла согласованную в договоре сумму без НДС. В договоре было указано, что арендодатель применял УСН и не являлся плательщиком НДС.

Ссылаясь на переход собственников нежилого здания на ОСН и, как следствие, на необходимость предъявления арендатору к оплате сверх предусмотренной договором арендной платы суммы НДС, ООО направило учреждению претензию с требованием уплатить начисленные ему за период дополнительные суммы арендной платы, соответствующие суммам НДС по ставке 20 %.

Однако, учреждение деньги по претензии не уплатило, и ООО обратилось в суд.

Суды отказались удовлетворять заявленные исковые требования, руководствуясь следующими основаниями.

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2 статьи 310 Гражданского кодекса предусмотрено, что одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

То обстоятельство, что ООО применяет УСН и по этой причине не является плательщиком НДС, вопреки выводам судов, не имело значения для рассмотрения возникшего спора.

Предъявляемая к оплате сумма НДС является частью цены, подлежащей уплате одной стороной договора в пользу другой. Публично-правовые отношения по уплате НДС в бюджет складываются между налогоплательщиком, то есть лицом, реализующим товары (работы, услуги), и государством, и покупатель товаров (работ, услуг) в данных отношениях не участвует (постановление Президиума ВАС от 22.09.2009 № 5451/09).

Таким образом, изменение условий налогообложения, произошедшее у одной из сторон сделки, например, переход продавца (исполнителя, арендодателя и т.п.) со специального налогового режима на общий налоговый режим и приобретение им в связи с этим статуса плательщика НДС по общему правилу имеет только публично-правовые последствия, не влечет за собой пересмотр условий ранее совершенных названным лицом сделок и не может само по себе служить основанием для изменения согласованной сторонами цены договора.

Установленную договором цену покупатель (заказчик, арендатор) обязан уплатить вне зависимости от того, как продавец (исполнитель, арендодатель) должен распорядиться полученными средствами, в том числе безотносительно того, какие именно налоговые платежи в бюджет продавец (исполнитель, арендодатель) должен произвести в соответствии с законодательством о налогах и сборах и в каком размере.

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» если одностороннее изменение условий обязательства совершено тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к его совершению, то по общему правилу такое одностороннее изменение условий соглашения не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Возможность увеличения цены сделки и дополнительного взыскания с покупателя (заказчика, арендатора) сумм НДС в случае утраты продавцом (исполнителем, арендодателем) права на применение специального налогового режима и его перехода на общий режим налогообложения допускается в ситуации, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса.

В рассматриваемом случае стороны в договоре согласовали размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением в твердой сумме без учета НДС и указали, что арендодатель применяет УСН и по этой причине не является плательщиком НДС. Каких-либо условий о возможном увеличении размера арендной платы путем включения в ее состав дополнительно суммы НДС в случае перехода арендодателя с УСН на общий режим налогообложения стороны в договоре не изложили.

С учетом этого в сложившейся ситуации утрата собственниками здания права на применение УСН в период действия договора аренды могла служить основанием не для увеличения договорной цены (согласованного размера арендной платы) в результате налогообложения, а для того, чтобы определить их права и обязанности как плательщиков НДС способом, согласующимся с действительно сложившимися экономическими условиями деятельности налогоплательщика –  в рамках установленного договором аренды размера арендной платы, что возможно путем применения расчетной налоговой ставки 20/120.

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в виде дополнительно предъявленной суммы НДС и неустойки, в связи с чем они отказали в удовлетворении иска.