Налоговые последствия неправильной квалификации сделки

Предмет спора: о признании незаконным решения УФНС.

Цена спора: 1 213 245 руб.

Кто выиграл: налоговая инспекция. 

Вывод суда: общество приобрело у АО долю в имуществе для последующей перепродажи третьему лицу. При этом оно полагало, что действует в интересах будущего покупателя. Однако, право собственности на выкупленную долю в недвижимости было сначала оформлено на продавца, а затем только на ООО-покупателя. При этом ни предварительный, ни основной договор купли-продажи не содержали данных о каком-либо комиссионном или агентском вознаграждении для общества. Следовательно, отношения между обществом (продавцом) и ООО - покупателем подлежали регулированию нормами о договоре купли-продажи, а не о договоре комиссии, а доначисления по налогу на УСН были правомерными.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.10.2025 № Ф04-2732/2025.

Общество и АО являлись сособственниками нескольких объектов недвижимости. АО известило Общество о намерении продать свою долю в праве общей собственности на указанные объекты постороннему лицу - победителю или единственному участнику торгов.

В связи с этим общество решило выкупить оставшуюся часть доли в недвижимости, пользуясь правом преимущественной покупки, и перепродать ее другой компании.

При этом общество (продавец) и ООО (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец должен был передать в собственность покупателя, а покупатель — принять и оплатить объект недвижимости.

При этом согласно условиям предварительного договора:

• на момент его заключения обществу (продавцу) принадлежало на праве общей долевой собственности 197/612 доли в праве общей долевой собственности на объекты;
• 415/612 доли продавец, обладающий преимущественным правом покупки, должен был приобрести от своего имени, но за счет покупателя и для последующей передачи в собственность покупателя.

При этом основной договор стороны должны были заключить в течение 10 календарных дней с момента регистрации перехода права собственности к обществу на 415/612 доли в праве общей долевой собственности на объекты, принадлежащие в АО.

Налоговики провели проверку деятельности компании и доначислили ей налог в связи с применением УСН.

Общество не согласилось и подало иск в суд. Оно отметило, что при приобретении 415/612 доли в праве собственности на объекты недвижимости не должна была уплачивать налог по УСН, поскольку действовала не в своем, а чужом интересе и фактически являлась посредником в сделке между АО и ООО-покупателем.

При определении объекта налогообложения по УСН не учитываются, в частности, доходы, указанные в статье 251 Налогового кодекса (п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса).

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По смыслу статьи 1005 Гражданского кодекса сделка, заключенная во исполнение агентского договора, должна быть заключена непосредственно в интересах принципала. Сделка, имеющая иную деловую цель, не может быть признана исполнением агентского договора, поскольку это противоречило бы существу последнего.

На основании статьи 1011 Гражданского кодекса к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 Гражданского кодекса «Поручение» или главой 51 Гражданского кодекса «Комиссия», в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям главы 52 Гражданского кодекса или существу агентского договора.

Согласно пункту 1 статьи 990 Гражданского кодекса по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

В суде отметили, что общество неправомерно квалифицировало сделку в качестве посреднической.

О том, что в данном случае имел место предварительный договор купли-продажи, а не договор комиссии, свидетельствовали следующие обстоятельства:

• право собственности на спорные доли перешло от АО непосредственно к обществу, что не соответствует условиям, свойственным комиссионным отношениям или иным посредническим договорам;
• ни предварительный договор, ни договор купли-продажи не содержал данных о каком-либо комиссионном или агентском вознаграждении общества.

В связи с этим суд согласился с налоговиками, что денежные средства, поступившие от ООО-покупателя, были доходом налогоплательщика, подлежащим учету в доходах в целях налогообложения по УСН. Основания для невключения этой суммы в налогооблагаемый по УСН доход, в том числе по подпункту 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса, отсутствовали.