Условия возмещения стоимости ремонта арендованного имущества

Предмет спора: о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендуемых помещений по договору аренды недвижимого имущества.

Цена спора: 639 982 руб.

Кто выиграл: арендодатель. 

Вывод суда: арендатор вправе претендовать на возмещение затрат на ремонтные работы или неотделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором. Необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним самого факта выполнения работ и произведения улучшений и объема и стоимости таких работ. Иначе у арендодателя не будет возможности выразить свое отношение к производимым улучшениям. Наличие в договоре условия о праве арендатора осуществлять улучшения арендованного имущества не свидетельствует о предварительном одобрении арендодателем таких улучшений, если сторонами не согласованы объем и стоимость работ.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.07.2025 № Ф01-1717/2025.

Арендодатель и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества.

По договору аренды за пользование арендуемым имуществом арендатор ежемесячно уплачивал арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части.

Договор предусматривал, что при увеличении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязался уведомить об этом увеличении арендатора не позднее 15 календарных дней до даты очередного платежа.

Арендодатель сообщил обществу об увеличении постоянной части арендной платы. При этом арендатор сообщил о возврате имущества.

По акту возврата имущества от 05.09.2024 г. общество возвратило, а арендодатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом обязательства. Последним днем аренды стороны решили определить 31.08.2024 г.

В уведомлении от 28.11.2023 г. арендодатель сообщил обществу об отказе от исполнения договора аренды, необходимости возврата арендуемого недвижимого имущества и оплаты образовавшейся задолженности в добровольном порядке.

Неисполнение обществом обязательств по договору аренды послужило основанием для обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности.

Суды пришли к выводу, что без согласования с арендодателем объема и стоимости работ по улучшению арендованного помещения арендатор получить компенсацию своих расходов не сможет.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с положениями статей 616 и 623 Гражданского кодекса арендатор вправе претендовать на возмещение затрат на ремонтные работы или неотделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним:

• самого факта выполнения работ и произведения улучшений;
• объема и стоимости таких работ.

Иначе у арендодателя не будет возможности выразить свое отношение к производимым улучшениям.

Наличие в договоре условия о праве арендатора осуществлять улучшения арендованного имущества не свидетельствует о предварительном одобрении арендодателем таких улучшений, если сторонами не согласованы объем и стоимость работ.

Суды отметили, что положения договора аренды не исключали возможности производства арендатором в арендуемом помещении ремонтных работ.

Однако право требовать компенсацию стоимости произведенных неотделимых улучшений наступает у арендатора при условии согласования их выполнения и стоимости.

Доказательств согласования с арендодателем объема (перечня) и стоимости (сметы) работ по улучшению арендованного помещения арендатором не было представлено. Факт обращения общества к арендодателю за получением такого согласия судами также не установлен.

Поскольку стороны не согласовали условия о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений, доводы о согласовании стоимости неотделимых улучшений и факта их выполнения были признаны судами несостоятельными.