Суд взыскал долги с арендатора несмотря на спецоперацию и санкции

Предмет спора: взыскание задолженности, пени, неустойки по договору аренды.

Цена спора: 141 122 481 рублей.

Кто выиграл: арендодатель.

Вывод суда: арендатор самостоятельно принял решение о приостановлении деятельности магазина в связи проведением специальной военной операции и введением внешнеэкономических санкций, поскольку это привело, по его мнению, к запретам на транспортное сообщение со странами ЕС для российских перевозчиков. Однако, эти обстоятельства нельзя признавать существенными основаниями для изменения договора аренды.

Судебное решение: решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2022 по делу № А40-127231/2022.

Иностранный контрагент обратился к российскому ООО с иском о взыскании задолженности по внесению фиксированной части арендной платы, неустойки в связи с просрочкой внесения фиксированной арендной платы, пени.

В суде выяснили, что ответчик по собственной инициативе приостановил работу магазинов розничной торговли, в том числе в арендуемом у истца здании.

В связи с этим арендодатель письменно сообщил ООО, что приостановление деятельности магазина было его коммерческим решением ответчика, но сама деятельность ответчика не ограничена законодательством. При этом ООО было принято решение о внесении арендной платы в размере 50%, на что истец не давал своего согласия.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей истец направил в адрес ответчика уведомление об отказе от исполнения договора. Поэтому, ответчик освободил помещения, частично исполнив обязательства по внесению арендной платы и оплате эксплуатационных расходов.

Однако, арендодатель настаивал, что в связи с расторжением договора по причине, связанной с виной арендатора, подлежит начислению исключительная неустойка в размере фиксированной арендной платы за 2 года по ставке, действующей на момент расторжения договора.

ООО при этом обратилось со встречным иском о признании решения арендодателя о расторжении договора аренды недействительным.

ООО указало, что своими действиями старалось сохранить договорные отношения. В то же время, розничный оборот товаров компании зависел исключительно от наличия ассортимента товара в магазине, который, в свою очередь, обеспечивался регулярными поставками товаров из-за границы и зависел только от них.

Однако, странами ЕС, откуда ответчиком поставлялся товар, были введены экономические санкции в отношении РФ. Это повлекло за собой полное существенное удорожание и фактическое приостановление грузового автомобильного сообщения между РФ и странами ЕС, что, в свою очередь, в совокупности привело к фактической приостановке ввоза в РФ многих товаров. В результате логистические цепочки ООО были нарушены, в связи с чем компания приняла решение о временной приостановке работы магазинов.

Суд изучил условия о форс-мажоре в заключенном сторонами договоре.

Под обстоятельствами непреодолимой силы стороны определили чрезвычайные обстоятельства или события, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными средствами, включая. К таким обстоятельствам контрагенты отнесли стихийные бедствия, войны, революции, восстания, массовые беспорядки, право конфискации имущества в случае угрозы национальной безопасности, ядерный взрыв, радиоактивное или химическое заражение, ионизирующее излучение, а также другие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть или предотвратить разумными мерами. Исключение – недостаток денежных средств. Его нельзя признвавать обстоятельством непреодолимой силы.

Стороны договорились, что если обстоятельства непреодолимой силы продолжаются более 3 месяцев или имеются достаточные основания полагать, что обстоятельства непреодолимой силы будут продолжаться более 3 (месяцев), а также в том случае, если обстоятельствами непреодолимой силы является принятие НПА или правоприменительного акта или закона, препятствующего сторонам исполнять свои обязательства по договору, стороны обязуются незамедлительно начать переговоры для согласования таких изменений по договору, которые необходимы для обеспечения возможности продолжать исполнение своих обязательств по договору таким образом, который является наиболее близким к намерениям сторон в момент заключения договора.

Однако, для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса).

По общему правилу наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, объективно возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда от 24.03.2016г. № 7).

Арбитры указали, что арендатор самостоятельно принял решение о приостановлении деятельности магазина в связи проведением специальной военной операции и введением внешнеэкономических санкций, поскольку это привело, по мнению ответчика, к запретам на полеты в РФ, на транспортное сообщение со странами ЕС для российских перевозчиков.

Однако, указанные обстоятельства нельзя признавать существенными и образующими необходимую совокупность условий для изменения договора аренды по основаниям статьи 451 Гражданского кодекса.

Принимая решение о прекращении деятельности магазина, находящегося в спорном здании, арендатор исходил из экономической обоснованности своей деятельности, в то время как предпринимательская деятельность носит рисковый характер, что ответчик не мог не учитывать при заключении договора аренды.

Кроме того арендатор не включил в договор, в том числе путем дополнительного соглашения условие о приостановлении внесения арендной платы на случай экономической блокады. Для изменения условий договора арендатор в суд также не обращался.

В связи с этим арбитры пришли к выводу, что введение внешнеэкономических санкций, проведение специальной военной операции не отнесено условиями договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору аренды. Поэтому, риск негативных последствий арендатора в результате таких санкций нельзя возлагать на арендодателя.