Должен ли арендатор возмещать упущенную выгоду арендодателя

Предмет спора: взыскание задолженности по арендной плате и упущенной выгоды по договору.

Цена спора: 103 929 591 рублей.

Кто выиграл: арендатор (частично).

Вывод суда: Верховный суд признал неправомерным взыскание с арендатора упущенной выгоды за простой помещений в связи с досрочным расторжением договора и поиском нового арендатора, упущенной выгоды за предоставление новому арендатору арендных каникул на период ремонта помещения, убытков в виде расходов на брокерские услуги при заключении договора аренды.

Судебное решение: определение Верховного суда РФ от 26.05.2022 №№ 305-ЭС21-24470, А40-45186/2020.

Общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель обязался передать его арендатору, а арендатор принять от арендодателя в возмездное временное владение и пользование.

Срок аренды помещений – 10 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

Арендная плата по договору состояла из постоянной арендной платы, дополнительной арендной платы и эксплуатационных расходов. Постоянная арендная плата за первый месяц аренды уплачивалась в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещений. Далее в течение срока аренды арендатор выплачивал постоянную арендную плату ежемесячно, в течение первых 5-ти календарных дней каждого месяца.

Однако, арендатор нарушал сроки внесения арендной платы, в связи с чем в адрес компании неоднократно направлялись претензии с требованиями об оплате задолженности по постоянной, дополнительной арендной плате.

Впоследствии арендодатель направил компании уведомление о расторжении договора, а затем, ссылаясь на ненадлежащее исполнение компанией обязательств по внесению арендной платы, проведению ремонта помещения, а также возникновение убытков в результате досрочного расторжения договора, обратился в арбитражный суд с иском.

Арендатор подал встречный иск, указав наличие препятствий со стороны арендодателя в пользовании помещением и причинением убытков, в том числе в виде расходов на обустройство стяжки пола.

Суд признал договор аренды расторгнутым. Арбитры приняли во внимание, что условиями договора предусмотрено право арендодателя отказаться от его исполнения в случае неуплаты арендатором арендной платы и непроведения последним своевременного ремонта. Факты нарушения арендатором соответствующих обязательств были судом установлены.

При этом судьи вынесли вердикт, что в связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора помещения простаивали и не были сданы в аренду, следовательно, арендатор был обязан возместить обществу убытки в виде упущенной выгоды за простой помещений.

Упущенной выгодой суд признал арендную плату, неполученную в будущем арендодателем в связи с тем, что он вынужден был предоставить новому арендатору арендные каникулы. Причина предоставления арендных каникул – неисполнение арендатором предусмотренной договором обязанности по ремонту помещений и отсутствие в этих помещениях необходимого для их использования ремонта.

Кроме того, поскольку для сдачи помещений в аренду компании арендатор использовал услуги брокеров по недвижимости и при заключении договора понес расходы на оплату их услуг, при этом общество рассчитывало на арендные отношения с компанией сроком на 10 лет, однако договор был досрочно прекращен по вине последней, суд признал обоснованным требование арендодателя о взыскании с компании убытков в виде этих расходов в указанной части.

В удовлетворении встречного иска арендатора суд отказал. Он обратил внимание на пункт договора, их которого следовало, что проведение ремонта являлось обязанностью арендатора, а факт того, что договор был расторгнут, а ремонт в полном объеме не произведен, не мог быть признан основанием для возмещения стоимости части произведенного ремонта.

Верховный суд, который принял дело на рассмотрение, посчитал, что при удовлетворении иска общества в части взыскания упущенной выгоды за простой помещений, предоставление арендных каникул и убытков в виде расходов на брокерские услуги суды нижестоящих инстанций не учли важные обстоятельства.

По общему правилу лицо, право которого нарушено, вправе требовать от нарушителя полного возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом стороны обязательства вправе по своему усмотрению ограничить ответственность должника (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса).

Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности не освобождает от ответственности за умышленное нарушение обязательства (п. 4 ст. 401 Гражданского кодекса).

Это правило должно применяться, например, как в случае установления предельного размера или срока начисления неустойки, так и при любом другом отклонении от принципа полного возмещения убытков, в т.ч. возмещения только реального ущерба без упущенной выгоды.

Вместе с тем применительно к арендным обязательствам могут быть учтены такие факторы как наличие спора о размере задолженности и размере арендной платы, существование препятствий в пользовании арендованным имуществом и др.

При установлении таких обстоятельств нарушение, допущенное должником в виде неуплаты долга, может быть признано неумышленным. В связи с этим условие договора об ограничении ответственности только прямым ущербом должно соблюдаться.

Верховный суд пришел к выводу, что выводы нижестоящих судов о предоставлении компании арендных каникул были сделаны без ссылки на условия договора и их анализа. В то время как договором была установлена обязанность арендатора оплачивать постоянную арендную плату за первый месяц аренды в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещений, а далее – в течение срока аренды ежемесячно.

Также при рассмотрении дела компания приводила доводы о том, что поиск арендодателем арендатора являлся частью процесса заключения договора аренды.

Положения Гражданского кодекса о договоре аренды не устанавливали обязанность арендатора возмещать арендодателю расходы на поиск арендатора. Оплата брокерских услуг не была предусмотрена и условиями договора. 

Допущенные судами трех инстанций нарушения Верховный суд признал существенными.

Он отменил решения о взыскании с компании в пользу арендодателя упущенной выгоды за простой помещений, упущенной выгоды за предоставление арендных каникул, убытков в виде расходов на брокерские услуги и направил дело в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.