Налог на имущество по недвижимости в аренде 2022

С 1 января 2022 года обязательно к применению ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды». Кроме того, вступили в силу новые нормы, определяющие особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление, а также имущества, переданного в аренду, в том числе по договору лизинга.

Что облагают налогом на имущество организаций

Налогом на имущество организаций облагают:

• недвижимое имущество, которое учтено на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета и налоговая база по которому рассчитывается исходя из его среднегодовой стоимости. К этому имуществу относится недвижимость, в том числе, переданная во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенная в совместную деятельность или полученная по концессионному соглашению;
• недвижимое имущество, которое расположено в РФ и принадлежит организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, либо получено по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется исходя из кадастровой стоимости.

В случае, если у организации есть недвижимость, которая признается объектом обложения, они должны уплачивать налог на имущество с этих объектов. 

Что изменилось в налогообложении налогом на имущество с 2022 года

С 2022 года предусмотрены особенности уплаты налога на имущество организаций в отношении недвижимого имущества, переданного в аренду, в том числе по договору лизинга. Изменения внес Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ.

С 1 января 2022 года недвижимое имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя). Данный порядок применятся вне зависимости от учета объекта аренды в качестве основных средств или в качестве других активов.

Таким образом, с 1 января 2022 года имущество, которое сдано в аренду, облагается налогом у арендодателя независимо от того, исходя из какой стоимости рассчитывается налог, кадастровой или среднегодовой, а также независимо от того, на чьем балансе оно учтено на балансе как основное средство.

Как учитывать арендное имущество по ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»

По ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», которое с 2022 года обязательно применяют арендодатели и арендаторы, предмет аренды может учитываться:

• на балансе арендодателя – в качестве основных средств или инвестиционного имущества;
• у арендатора – в качестве права пользования активом.

Арендодатель классифицирует объекты учета аренды как объекты учета операционной аренды или объекты учета неоперационной (финансовой) аренды (п. 24 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»). При этом в случае классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в аренду за исключением изменения оценочных значений.

Арендодатель признает инвестицию в аренду в качестве актива на дату предоставления предмета аренды в случае, если имущество он передал в неоперационную (финансовую) аренду (п. 32 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).

При этом, исходя из пункта 34 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», одновременно с признанием инвестиции в аренду арендодатель списывает актив, переданный в аренду.

Инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости (договорной цены объекта с учетом затрат, связанных с договором). Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей (п. 32, 33, 36 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»).

Как определить остаточную стоимость арендного имущества для расчета налога на имущество

Определять остаточную стоимость надо по недвижимости, налог на имущество по которой рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.

При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, такое имущество учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухучета (п. 2 ст. 375 Налогового кодекса).

Также и остаточную стоимость объекта недвижимости, учтенного в качестве инвестиции в аренду, для целей исчисления среднегодовой стоимости имущества арендодателю нужно определять в той оценке, как она отражена в регистре бухгалтерского учета на соответствующие даты.

При этом остаточная стоимость недвижимости определяется как чистая стоимость инвестиции в аренду (договорная цена), которую уменьшают на величину фактически полученных арендных платежей. На это указал Минфин в письме от 11.01.2022 г. № 03-05-04-01/402.