ИП на УСН и ОСН смогут избежать налогов с подаренной недвижимости

Предприниматели вправе не платить налог со стоимости коммерческой недвижимости, полученной в дар от близких родственников, даже если используют ее для бизнеса. Верховный суд признал неправомерным подход, при котором налоговики включали стоимость таких объектов в доходы ИП из-за их коммерческого назначения. После изменения судебной практики предприниматели начали успешно оспаривать доначисления не только НДФЛ, но и налога по УСН. Новую позицию Верховный суд подтвердил в октябре 2026 года (определение от 20.10.2026 № 305-ЭС26-10933).

Почему налоговики начисляли налоги при дарении недвижимости

Доходы в виде недвижимости, полученной в дар от членов семьи или близких родственников, освобождены от НДФЛ на основании пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса. Однако применение этого правила вызывало споры, когда даритель передавал предпринимателю нежилое помещение, предназначенное для коммерческого использования.

[cta-form text="Получили коммерческую недвижимость от родственника? Проверим налоговые риски"]

Инспекции исходили из того, что недвижимость, которую ИП использует для извлечения прибыли, нельзя рассматривать как имущество, полученное исключительно в рамках семейных отношений. Поэтому стоимость подаренного объекта признавали предпринимательским доходом, подлежащим налогообложению.

Для предпринимателей на УСН это означало включение рыночной стоимости недвижимости во внереализационные доходы по пункту 8 статьи 250 и статье 346.15 Налогового кодекса. Налог начисляли не с арендных платежей или выручки от продажи объекта, а непосредственно со стоимости имущества в момент его безвозмездного получения.

Ранее такой подход поддерживали суды. При рассмотрении споров они учитывали назначение недвижимости, использование ее в предпринимательской деятельности и статус сторон договора дарения.

К примеру, предприниматель получил от отца нежилое помещение, которое до дарения использовалось для розничной торговли. После передачи сын продолжил использовать объект в бизнесе. Суды признали доначисление УСН правомерным, а Верховный суд отказал в передаче жалобы для пересмотра (определение Верховного суда от 10.12.2021 № 307-ЭС21-13205 по делу № А42-3385/2020).

Аналогичный подход применялся и в более поздних спорах. Предпринимательнице доначислили около 2,2 млн рублей УСН со стоимости 14 объектов недвижимости, подаренных супругом. Поскольку помещения использовались для сдачи в аренду, суды признали их стоимость внереализационным доходом (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.07.2025 по делу № А67-9093/2024).

Таким образом, освобождение от налогообложения фактически ставилось в зависимость не только от близкого родства сторон, но и от того, использовалась ли недвижимость для предпринимательской деятельности.

Верховный суд признал освобождение от налога независимо от коммерческого использования имущества

По закону освобождение от уплаты НДФЛ подаренной недвижимости не поставлено в зависимость от ее назначения или использования (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса).

[cta-form text="ФНС начислила НДФЛ при дарении недвижимости? Оценим основания для отмены"]

Определяющим условием является наличие семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым. Поэтому коммерческий характер объекта и предпринимательский статус сторон сами по себе не позволяют признать его стоимость налогооблагаемым доходом.

Именно такое толкование закрепила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда. Она указала, что законодатель освободил дарение между близкими родственниками от налогообложения, чтобы граждане могли передавать имущество внутри семьи без дополнительных налоговых обязательств.

При этом закон не связывает освобождение с тем, используется ли подаренная недвижимость для личных нужд или предпринимательской деятельности. Наличие у дарителя или одаряемого статуса ИП также не меняет правовой природы семейного дарения.

Поводом для формирования этой позиции стал спор предпринимательницы, которая получила от матери 11 объектов недвижимости. И даритель, и одаряемая использовали имущество в предпринимательской деятельности. Инспекция доначислила 2,43 млн рублей НДФЛ, а при повторном рассмотрении дела суды трех инстанций поддержали налоговый орган.

Верховный суд отменил эти решения и признал доначисления незаконными. Он подчеркнул, что имущество при дарении между близкими родственниками остается внутри семьи, а его коммерческое использование не отменяет предусмотренного законом освобождения.

Суд также обратил внимание на экономические последствия подхода инспекции: предпринимателю пришлось бы уплачивать налог сначала со стоимости подаренного имущества, а затем с доходов от его использования. При этом получение имущества в дар не сопровождалось расходами на его приобретение.

В результате решение налогового органа признали недействительным (определение Верховного суда от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782).

Новую позицию начали применять и к предпринимателям на УСН

При применении УСН предприниматели учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, включая стоимость безвозмездно полученного имущества. Однако дарение недвижимости между близкими родственниками нельзя автоматически относить к таким доходам только потому, что одаряемый использует объект для бизнеса. Необходимо разграничивать получение имущества по семейной сделке и последующее извлечение прибыли от его эксплуатации.

[cta-form text="Спорите с ФНС из-за подаренной недвижимости? Подготовим правовую позицию"]

Так, предприниматель получил от родной сестры два нежилых помещения, одно из которых впоследствии сдавал в аренду. Арендную плату он включал в доходы по УСН, но стоимость подаренного объекта не учитывал. Инспекция доначислила 297,7 тыс. рублей налога, посчитав стоимость недвижимости предпринимательским доходом.

Суды признали доначисление незаконным. Апелляция сослалась на позицию Верховного суда о том, что коммерческое использование подаренного имущества не исключает освобождения при дарении между близкими родственниками.

Вместе с тем в этом деле имелось самостоятельное основание для отмены решения инспекции. Проверка была проведена после представления уточненной декларации, которая полностью повторяла показатели первоначальной. Суд пришел к выводу, что такой документ не содержал исправлений и не мог служить основанием для новой камеральной проверки.

Таким образом, дело подтверждает изменение подхода к семейному дарению, но его результат нельзя объяснять исключительно применением налогового освобождения (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2026 по делу № А41-22176/2026).

Верховный суд подтвердил применение освобождения при УСН

Освобождение от налогообложения при дарении между близкими родственниками распространяется и на ситуации, когда одаряемый применяет УСН. Инспекция не вправе включать стоимость подаренной недвижимости в доходы только на основании ее коммерческого назначения, наличия у сторон статуса ИП или использования объекта для получения прибыли. Этот вывод следует из применения позиции Верховного суда о семейном дарении к правилам главы 26.2 НК РФ.

Именно такой вопрос возник в споре предпринимательницы, получившей от бабушки половину нежилого помещения. Налоговая инспекция сочла стоимость подаренной доли внереализационным доходом и доначислила 81,7 тыс. рублей УСН, а также штраф в размере 8,2 тыс. рублей.

Инспекция ссылалась на коммерческое назначение помещения, предпринимательскую деятельность дарителя в прошлом и сведения о сдаче недвижимости в аренду. По мнению налогового органа, эти обстоятельства свидетельствовали о получении имущества в рамках бизнеса.

Суды трех инстанций не согласились с таким подходом. Они указали, что наличие у сторон статуса ИП не превращает все совершаемые ими сделки в предпринимательские. Кроме того, освобождение при дарении между близкими родственниками не зависит от назначения и фактического использования недвижимости.

Арбитражный суд Московского округа отдельно подчеркнул, что подход, закрепленный для НДФЛ, должен применяться и при решении вопроса об обложении семейного дарения налогом по УСН. Иное толкование фактически лишало бы предпринимателей возможности без дополнительных налоговых последствий получать имущество от близких родственников.

Инспекция обратилась в Верховный суд, однако судья ВС РФ отказала в передаче жалобы на рассмотрение Судебной коллегии. В определении прямо указано, что ограничение освобождения в зависимости от использования недвижимости, ее характеристик или статуса сторон законом не предусмотрено. Судья сослалась на правовую позицию, сформулированную Судебной коллегией в апреле 2026 года.

Таким образом, октябрьское определение не устанавливает новую правовую позицию, а подтверждает ее применение в споре об УСН (определение Верховного суда от 20.10.2026 № 305-ЭС26-10933 по делу № А41-72872/2025).

В то же время Минфин придерживается следующей точки зрения —  если подаренная между близкими родственниками недвижимость используется в предпринимательской деятельности ИП, ее стоимость рассматривается как безвозмездно полученное имущество и включается в доходы по УСН.

Какие последствия новая практика имеет для предпринимателей

Получение коммерческой недвижимости в дар от близкого родственника необходимо отличать от доходов, которые предприниматель впоследствии получает от ее использования. Налоговое освобождение касается самой передачи имущества внутри семьи. Оно не распространяется на арендную плату и другие доходы, возникающие при дальнейшей эксплуатации недвижимости.

[lead-magnet]

Для предпринимателей новая позиция Верховного суда имеет несколько важных последствий:

• коммерческое назначение недвижимости не отменяет освобождение. Налоговая инспекция не может доначислить налог со стоимости подаренного объекта только потому, что это офис, склад, торговое или иное нежилое помещение;
• предпринимательский статус сторон не является самостоятельным основанием для доначислений. Регистрация дарителя и одаряемого в качестве ИП, наличие соответствующих ОКВЭД и применение специальных налоговых режимов сами по себе не меняют характер семейного дарения;
• использование объекта для бизнеса не означает налогообложение его стоимости. Предприниматель может сдавать подаренное помещение в аренду и платить налог с арендных доходов, не включая стоимость самого подарка в налоговую базу;
• доначисления по ранее проведенным проверкам можно оспаривать.

Коммерческое использование подаренной недвижимости больше не рассматривается как достаточное основание для налогообложения ее стоимости. Это позволяет предпринимателям оспаривать доначисления, основанные на прежнем подходе, и отделять налоговые последствия семейного дарения от налогообложения последующей предпринимательской деятельности.