Риски дарения недвижимости между родственниками ИП на УСН

Минфин провел разницу между статусом физлица и ИП в целях установления налоговых последствий при дарении недвижимости между родственниками, которая используется в предпринимательской деятельности на УСН, а также между целями использования передаваемого имущества.

Напомним, что ранее Верховный суд вынес свой вердикт об уплате НДФЛ при дарении недвижимости между близкими родственниками, которые имеют статус ИП.

Он отметил, что возможность освобождения дохода от обложения НДФЛ связывается законом исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым (определение Верховного суда от 17.04.2026 г. № 309-ЭС24-21782).

Наличие у одаряемой статуса ИП и использование имущества в предпринимательской деятельности влечет за собой применение особенностей налогообложения, установленных главой 23 Налогового кодекса для доходов гражданина от ведения предпринимательской деятельности (ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса).

Минфин пояснил, что при получении недвижимого имущества по договору дарения между близкими родственниками со статусом ИП, которые применяют УСН, порядок налогообложения сделки дарения подчиняется следующим правилам:

• общие принципы учета доходов при УСН. Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса, при определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктом 1 и 2 статьи 248 Налогового кодекса. К доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы;
• безвозмездное получение имущества как внереализационный доход. Пунктом 8 статьи 250 Налогового кодекса предусмотрено, что внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 Налогового кодекса. Таким образом, получение недвижимого имущества по договору дарения в общем случае является внереализационным доходом;
• оценка дохода. При получении имущества безвозмездно его стоимость определяется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьей 105.3 Налогового кодекса, но не ниже остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу. Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком-получателем имущества документально или путём проведения независимой оценки;
• дата признания дохода. При УСН доходы признаются по кассовому методу. Датой получения дохода считается день получения имущества, то есть дата подписания акта приема-передачи.
• исключения из учета в доходах. В статье 251 Налогового кодекса перечислены доходы, которые не учитываются при определении налоговой базы. Однако среди них нет прямого указания на освобождение от налогообложения доходов в виде безвозмездно полученного имущества между близкими родственниками-ИП. Подпункт 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса касается случаев получения имущества от участника с долей более 50% в уставном капитале или от компании, в которой организация-получатель владеет долей более 50%, что не применимо к ситуации с дарением между ИП;

Таким образом, следует, что, если недвижимое имущество получено по договору дарения между близкими родственниками, являющимися ИП, оно в общем случае включается в состав доходов при определении объекта налогообложения по УСН (письмо Минфина от 20.03.2026 № 03-04-05/22822).

При условии, что недвижимое имущество, полученное по договору дарения, заключенному между близкими родственниками, являющимися ИП, не предназначено для личного, семейного или домашнего использования, а используется (подлежит использованию) в предпринимательской деятельности.

Стоимость имущества определяется по рыночным ценам, а доход признается на дату подписания акта приема-передачи. Исключений для такой ситуации в статье 251 Налогового кодекса не предусмотрено.

Следовательно, по мнению Минфина, если подаренная между близкими родственниками недвижимость используется в предпринимательской деятельности ИП, ее стоимость рассматривается как безвозмездно полученное имущество и включается в доходы по УСН.