Запрет увеличения арендной платы по недействующему закону

Предмет спора: взыскание задолженности по арендной плате.

Цена спора: 8 581 236 руб. 56 копеек.

Кто выиграл: компания - арендатор.

Вывод суда: произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым. Верховный суд посчитал ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению после утраты законной силы постановления Правительства Москвы, которое устанавливало повышенный размер арендной платы в случае нарушения сроков строительства на участке города.

Судебное решение: определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 26.12.2022 № 305-ЭС22-18408.

Департамент городского имущества (арендодатель) и компания заключили договор аренды, по условиям которого арендатору предоставили в пользование земельный участок для строительства открытого многоэтажного гаража-стоянки.

Дополнительным соглашением к договору было предусмотрено, что за нарушение сроков проектирования и строительства объекта размер арендной платы увеличивается в 2 раза за каждые 6 месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке с учетом постановления Правительства Москвы от 11.09.2007 № 793-ПП «О дополнительных мерах по сокращению сроков строительства в городе Москве».

Ссылаясь на то, что в срок, установленный для завершения строительства, гараж-стоянка компания не построила, арендодатель произвел перерасчет арендной платы по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Неисполнение претензии арендатором явилось основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском.

Суды согласились с требованием арендодателя, пришли к выводу о наличии задолженности и удовлетворили иск.

Однако, Верховный суд посчитал иначе.

В общем случае арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Произвольное установление ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, является недопустимым (п. 66 Обзора судебной практики Верховного Суда N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда 27.11.2019).

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению региональным органом госвласти.

Постановлением Правительства Москвы № 793-ПП на департамент земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца) была возложена обязанность предусматривать в договорах аренды земельных участков условие об увеличении арендной платы в 2 раза за каждые 6 месяцев с даты истечения срока проектирования объекта или сдачи его в эксплуатацию до даты фактического завершения проектирования или сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Однако, впоследствии это положение утратило силу (постановление Правительства города Москвы от 05.11.2019 № 1439-ПП).

Поэтому, исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса.

В связи с этим Верховный суд посчитал ошибочным вывод судов о том, что размер арендной платы за спорный период подлежал исчислению в указанном порядке после утраты законной силы постановления Правительства Москвы № 793-ПП.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела он рекомендовал судам учесть эти выводы и  исследовать фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, а также определить нормативный акт, подлежащий применению к спорным правоотношениям в спорный период.