Как платить арендую плату при смене собственника недвижимости

Предмет спора: взыскание задолженности по договору аренды.

Цена спора: 555 295 рублей 70 копеек.

Кто выиграл: компания - новый собственник.

Вывод суда: при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Поскольку 19.08.2021 право собственности на арендуемые помещения перешло к новому собственнику, с этого момента к нему перешло и право требования внесения арендной платы. Поэтому арендная плата, уплаченная арендатором за август 2021 года, подлежала пропорциональному распределению между предыдущим и новым арендодателями.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.06.2023 № Ф01-1417/2023.

Арендодатель и арендатор заключили договор аренды нежилых помещений

Платежным поручением арендатор перечислил арендодателю плату по договору, в назначении платежа указав: «аренда постоянная за 01.08.2021 - 31.08.2021».

Однако, в соответствии с протоколом о результатах открытых торгов по продаже имущества арендодателя от 19.07.2021 и договором купли-продажи от 23.07.2021 право собственности на недвижимость перешло к новому приобретателю.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на нежилое помещение за новым собственником было зарегистрировано 19.08.2021.

Претензионным письмом от 16.11.2021 новый собственник предложил арендодателю в добровольном порядке в течение 5-ти дней с момента получения письма перечислить плату по договору аренды за период с 19 августа 2021 года по 31 августа 2021 года.

Однако, ответчик заявил о несогласии с претензионными требованиями, поскольку у арендатора была непогашенная задолженность по арендным отношениям, существовавшим до 19 августа 2021 года, а право требования к третьему лицу по договору купли-продажи ответчик не передавал.

В связи с тем, что возврат денежных средств ответчиком не произведен, истец обратился с данным требованием в суд.

Предметом иска послужило требование нового собственника о взыскании с арендотателя (прежнего собственника) задолженности по текущим платежам, возникшей в связи с удержанием денежных средств, перечисленных арендатором по платежному поручению от 06.08.2021 за период с 19 августа 2021 года по 31 августа 2021 года.

Иск был основан на статье 1102 Гражданского кодекса и мотивирован тем, что после перехода права собственности на арендуемое имущество ответчик утратил право на получение арендных платежей за пользование имуществом.

Суды отклонили довод ответчика о правомерности удержания спорной денежной суммы при наличия у арендатора задолженности по арендным платежам за предыдущий период.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По общему правилу, в случае, когда до изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

Государственная регистрация перехода права собственности на предмет аренды от ответчика к истцу произведена 19.08.2021.

То есть, поскольку 19.08.2021 право собственности на арендуемые помещения перешло к новому собственнику, с этого момента к нему перешло и право требования внесения арендной платы.

В связи с чем право истца на получение арендных платежей с третьего лица возникло с 19.08.2021, за ответчиком такое право сохранялось 18 календарных дней.

Таким образом, поскольку в обязательстве по внесению арендной платы с 19.08.2021 произошла замена кредитора (арендодателя), то арендная плата, уплаченная арендатором за август 2021 года, подлежала пропорциональному распределению между предыдущим и новым арендодателями.