С какого момента пересчитывать арендную плату при ее повышении

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Такое правило установлено пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса.

Данное правило допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще 1-го раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще 1-го раза в год.

Верховный суд разобрался в вопросе о том, с какого момента надо пересчитывать арендую плату в случае, когда арендодатель известил арендатора о повышении ее размера.

Он выяснил, что стороны заключили договор аренды земельного участка из земель, находящихся в госсобственности. В соответствии с условиями договора об изменении размера арендной платы арендодатель должен был известить арендатора в письменной форме путем направления уведомления. В этом случае изменения считались внесенными в договор с даты направления соответствующего уведомления.

Суд первой инстанции с учетом того, что истец известил ответчика об изменении арендной платы письмом от 06.10.2021, пришел к выводу, что изменения ставки арендной платы считались внесенными за 4 квартал 2021 года, в связи с чем удовлетворил требование истца о взыскании задолженности в размере 1 477 401 рублей. 83 копеек.

Такие выводы поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.04.2023 № Ф05-5288/2023).

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, арендодатель обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой просил изменить решения судов всех инстанций в части признания индексации арендной платы не распространяющейся на I, II и III кварталы 2021 года и в связи с этим уменьшения размера задолженности и пеней, взысканных с ответчика, ссылаясь на допущенные судами существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела.

Арендодатель указал, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Соответствующее условие было включено в договор.

Верховный суд обратил внимание, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ (далее – Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком.

При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Статьей 1 Федерального закона от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» (далее – Закон № 385-ФЗ) был установлен уровень инфляции, не превышающий 3,7 %.

Согласно пункту 19 Постановления № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требовалось.

На основании изложенного вывод судов о том, что индексация применялась только с 4 квартала 2021 года, поскольку в силу договора изменения размера арендной платы (в том числе на размер уровня инфляции) считались внесенными в договор с даты направления арендодателем уведомления (06.10.2021), был признан необоснованным.

Спорный договор аренды был заключен 23.12.2019 года, следовательно, на 2021 год размер уровня инфляции должен применяться с 01.01.2021 года.

В связи с этим Верховный суд отменил решения судов по этому спору и направил дело на новое рассмотрение (определение Верховного суда от 18.09.2023 № 305-ЭС23-8437).