Налог на имущество организаций с апартаментов

По своему юридическому статусу апартаменты относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения (пребывания) граждан (апартаменты, сервисные апартаменты, комплекс апартаментов и др.).

Судебная практика относит апартаменты к нежилому фонду, данные помещения не являются объектами жилищных прав (определения Верховного Суда от 15.10.2018 № 310-КГ18-16918, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда от 10.04.2018 № 6-КГ18-6).

Минфин отмечал два варианта обложения апартаментов налогом на имущество организаций по кадастровой стоимости:

• если апартаменты находятся в административно-деловых центрах, торговых комплексах, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, то в общем случае они облагаются по кадастровой стоимости, даже когда сами апартаменты в перечень не включены;
• если апартаменты расположены в иных зданиях, но при этом фактически их используют для размещения офисов, объектов торговли, общепита или бытового обслуживания, для обложения исходя из кадастровой стоимости они должны быть включены в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В случае если апартаменты не отвечают установленным пунктами 3 - 5 статьи 378.2 Налогового кодекса условиям, то данные объекты недвижимого имущества подлежат обложению налогом на имущество организаций исходя из их среднегодовой стоимости. Но при условии их учета на балансе организации в качестве основных средств (письмо Минфина от 23.04.2021 № 03-05-04-01/31041).

Для целей бухучета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно признаками, установленными в пункте 4 ФСБУ 6/2020 «Основные средства», утвержденного приказом Минфина от 17.09.2020 № 204н.

То есть, объект ОС должен не только учитываться на балансе в качестве такового, но и использоваться организацией в ходе обычной деятельности при производстве или продаже ею продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд.

Если эти условия не выполняются, то такие объекты не могут облагаться налогом на имущество организаций в соответствии с пунктом 1 статьи 375 Налогового кодекса по среднегодовой стоимости (письмо Минфина от 04.06.2025 № 03-05-05-01/54894).

В таком случае нужно выяснить, включено ли здание в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.

Если здание, в котором находятся апартаменты, включено в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, то налог на имущество организаций рассчитывается именно по кадастровой стоимости.