Когда ИП на УСН платить налог с кадастровой недвижимости

Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, освобождаются от обязанности уплачивать налог на имущество физлиц за здания, строения, сооружения, помещения, используемые для предпринимательской деятельности. Исключение - объекты недвижимости, вошедшие в региональные перечни торгово-офисной недвижимости в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса с учетом особенностей в пункте 10 статьи 378.2 Налогового кодекса.

Этот региональный перечень торгово-офисной недвижимости, в который включают административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, ежегодно формируется уполномоченным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса уполномоченный орган исполнительной власти субъекта не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, а именно:

• административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
• нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Критерии отнесения объектов недвижимого имущества к объектам, подлежащим включению в Перечень, установлены пунктами 3 - 5 статьи 378.2 Налогового кодекса.

В частности, из указанных положений Налогового кодекса следует, что здание относится к объектам, подлежащим включению в Перечень, если:

• предназначено для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, то есть если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 % общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);
• фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения, то есть если для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) используется не менее 20 % его общей площади.

Нежилое помещение относится к объектам, подлежащим включению в Перечень, если:

• назначение, разрешенное использование или наименование в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
• фактически используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания или объектов бытового обслуживания, то есть для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания используется не менее 20 % его общей площади.

Следовательно, соответствие объекта недвижимости хотя бы одному из указанных критериев является достаточным основанием для включения объекта в Перечень. На это обратил внимание Минфин в письме от 25.08.2025 г. № 03-05-05-01/82553.

Согласно подпунктам 2 и 3 пункта 2 статьи 406 Налогового кодекса в отношении объектов коммерческого назначения (стоимостью не выше 300 млн рублей) налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц устанавливаются представительными органами муниципальных образований (законодательными органами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) в размерах, не превышающих 0,5 % их кадастровой стоимости.

Исключение — объекты, включенные в Перечень, в отношении которых налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2 % их кадастровой стоимости.

Об этом напомнил Минфин в письме от 29.08.2025 № 03-05-06-01/84317.

Следовательно, если ИП на УСН владеет недвижимостью, включенной в региональный перечень, он платит налог на имущество по ставкам, не превышающем 2% их кадастровой стоимости.

При этом объекты налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, составляют самостоятельную категорию объектов налогообложения, отличную от объектов налогообложения, включенных в перечень объектов административно-делового и торгового назначения.

Поэтому, в отношении нежилых помещений, включенных в перечень, утвержденный уполномоченным органом исполнительной власти субъекта, налогообложение производится исходя из предельной налоговой ставки 2 % кадастровой стоимости вне зависимости от величины их кадастровой стоимости (до 300 млн рублей или свыше 300 млн рублей) (письмо Минфина от 11.12.2019 № 03-05-06-01/96816).