Работает ли правило 5 процентов при восстановлении НДС по недвижимости

Компания применяет правило 5% и не ведет раздельный учет НДС в части основных средств, участвующих как в облагаемых, так и необлагаемых (смешанных) НДС операциях. В связи с этим Минфин пояснил особенности восстановления НДС, принятых к вычету по основным средствам, относящимся к объектам недвижимости, если такие объекты основных средств используются налогоплательщиком для осуществления необлагаемых НДС операций.

На практике может возникнуть ситуация, когда компания покупает товары, работы, услуги, ОС, НМА или имущественные права, и использует их одновременно для двух типов деятельности:

• для операций, облагаемых НДС;
• для операций, не облагаемых НДС или освобожденных от НДС.

В этом случае согласно абзацу 4 пункта 4 статьи 170 Налогового кодекса сумму НДС, которую предъявил продавец, нельзя просто целиком принять к вычету или целиком включить в стоимость. Нужно разделить ее пропорционально с учетом особенностей, установленных пунктом 4.1 статьи 170 Налогового кодекса.

При этом сумма НДС, предъявленную поставщиком, разделяется в такой пропорции:

• часть для облагаемых операций принимается к вычету;
• часть для необлагаемых операций включается в стоимость покупки и увеличивает балансовую стоимость актива.

Для этого нужно вести раздельный учет сумм НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе ОС, НМА, имущественным правам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.

Раздельный учет разрешается не вести в тех кварталах, в которых доля совокупных расходов на приобретение, производство или реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых не подлежат налогообложению, не превышает 5 % общей величины совокупных расходов на приобретение, производство или реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав.

В то же время статьей 171.1 Налогового кодекса установлен особый порядок восстановления сумм НДС, принятых налогоплательщиком к вычету по объектам основных средств, относящимся к объектам недвижимости.

Так, пунктом 3 статьи 171.1 Налогового кодекса установлена обязанность налогоплательщиков восстанавливать суммы НДС, принятые налогоплательщиком к вычету по объектам недвижимости (объектам основных средств), в случае дальнейшего использования объектов недвижимости для осуществления операций, не облагаемых НДС.

Исключение — если данные ОС полностью самортизированы или с момента ввода их в эксплуатацию у налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Восстановленную сумму НДС требуется отражать в налоговой декларации, представляемой в налоговые органы по месту своего учета за последний налоговый период каждого календарного года из 10-ти лет начиная с года, в котором наступил момент, указанный пункте 4 статьи 259 Налогового кодекса, то есть когда недвижимость начала амортизироваться для целей налогообложения прибыли.

Восстановление сумм НДС по основным средствам, относящимся к объектам недвижимости, в дальнейшем используемым для операций по производству или реализации товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения), производится независимо от размера доли совокупных расходов на приобретение, производство или реализацию товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения).

На это указал Минфин в письме от 24.10.2025 г. № 03-07-11/103084.

Таким образом, если недвижимость начала использоваться в том числе и при производстве не облагаемой НДС продукции, т.е. для осуществления операций, указанных в пункте 2 статьи 170 Налогового кодекса, и к этому моменту оно еще полностью самортизировано (т.е. с момента его ввода в эксплуатацию прошло менее 15 лет), то сумма НДС в отношении приобретенных или построенных объектов основных средств подлежит восстановлению.

При этом при определении указанного десятилетнего срока учитывается год, в котором объект недвижимости введен в эксплуатацию (письмо Минфина от 13.01.2022 № 03-07-10/923).