Аренда объекта недвижимости не введенного в эксплуатацию

Нередко арендодатели заключают предварительный договор аренды, когда арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, и даже когда объект еще не введен в эксплуатацию.
Множество налоговых споров по вопросу признания в налоговом учете платежей за фактическое использование имущества по предварительному договору аренды в целом разрешается положительно для плательщиков. Суды все чаще признавали такие расходы правомерным. Впрочем, и положения НК при близком рассмотрении позволяют признать такие расходы в налоговом учете.
Однако, налоговые вопросы могут быть не самыми критичными при выборе варианта с началом использования объекта недвижимости, не введенного в эксплуатацию. Несмотря на отсутствие существенных налоговых рисков в части признания расходов по использованию объекта, на который арендодатель не имеет пока зарегистрированного права собственности, стоит отметить, что на текущий момент существуют значительные административные риски.
Абзацем 2 части 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за эксплуатацию объектов капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства выдача разрешения на строительство не требуется).
Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» четко указал, что:
«отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Но при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом».
Согласно п.2 ст. 55.24 Градостороительного кодекса РФ «Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений», «эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами». При этом, Федеральным законом от 26.07.2019 № 222-ФЗ в абз.2 ч.5 ст.9.5 КоАП внесены изменения в части увеличения административного штрафа за использование объектов капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию более чем в 50 раз. Указанные изменения вступают в силу с 06.08.2019г. Если ранее штраф составлял:
- для организаций – 10-20 тыс. руб.
- для должностных лиц – 1-2 тыс. руб.
- для физического лица – 500 руб.- 1,0 тыс. руб.
То с 6 августа штрафы составят:
- для организаций – 500 тыс.- 1,0 млн. руб.
- для должностных лиц – 20 -50 тыс. руб.
- для физического лица – 2 -5 тыс. руб.
При этом, к административной ответственности могут быть привлечены не только собственники, но и арендаторы зданий, помещений и прочих объектов, требующих наличия разрешения на ввод в эксплуатацию.
Таким образом, для в текущих условиях использование не введенного в эксплуатацию недвижимого имущества не рекомендуется.
При заключении договора аренды необходимо обратить внимание на наличие разрешающих документов: разрешения на ввод в эксплуатацию, акта о вводе в эксплуатацию, свидетельства о праве собственности, экспликации арендуемых помещений.
В соответствии со ст.60 Градостроительного Кодекса, «в случае причинения вреда личности или имуществу гражданина, имуществу юридического лица вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения, требований безопасности при сносе здания, сооружения собственник такого здания, сооружения (за исключением случая, предусмотренного частью 2 настоящей статьи), если не докажет, что указанные разрушение, повреждение, нарушение возникли вследствие умысла потерпевшего, действий третьих лиц или чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимой силы), возмещает вред в соответствии с гражданским законодательством и выплачивает компенсацию сверх возмещения вреда:
1) родственникам потерпевшего (родителям, детям, усыновителям, усыновленным), супругу в случае смерти потерпевшего - в сумме три миллиона рублей;
2) потерпевшему в случае причинения тяжкого вреда его здоровью - в сумме два миллиона рублей;
3) потерпевшему в случае причинения средней тяжести вреда его здоровью - в сумме один миллион рублей».
Необходимо отметить, что действующее законодательство содержит четкие предписания по эксплуатации зданий, вводит регулирующие санкции за нарушение указанных правил.
В связи с этим необходимо обратить внимание также на меры ответственности, предусмотренные УК РФ за причинение вреда здоровью или повлекшие смерть людей вследствие неисполнения должностными лицами своих профессиональных обязанностей и обязательных предписаний. Так, в частности, речь может идти о ст. 109 и 118 УК РФ (причинение смерти или тяжкого вреда здоровью по неосторожности).