Как решаются споры арендаторов на УСН об НДС к цене договора

Суды начали рассматривать споры контрагентов об изменении цены контрактов на суммы НДС. Такие иски стали предъявлять в связи с тем, что бизнес на УСН обязали с 2025 года платить НДС, а также в случаях вынужденного перехода арендодателей с УСН на общий режим налогообложения при превышении лимитов по доходам. При разрешении споров арбитры пока не пришли к единому мнению, встречаются точки зрения, в которых суды поддерживают как арендаторов, так и арендодателей. В то же время пока решений, вынесенных в пользу арендаторов, большинство.

Цена сделки не подлежит пересмотру в одностороннем порядке

В некоторых случаях они приходят к выводу, что изменение налоговых обязанностей одного из контрагентов не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора. Такую точку зрения высказывают суды, рассматривая, в частности, споры об увеличении цены договора аренды (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.04.2025 N Ф07-2455/2025, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 № 07АП-2902/2025, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2025 № 11АП-6044/2025, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2025 № 20АП-1867/2025).

Предъявляемая к оплате сумма НДС является частью цены, подлежащей уплате одной стороной договора в пользу другой. Публично-правовые отношения по уплате НДС в бюджет складываются между налогоплательщиком, то есть лицом, реализующим товары (работы, услуги), и государством, а покупатель товаров (работ, услуг) в данных отношениях не участвует (постановление Президиума ВАС от 22.09.2009 г. № 5451/09).

Таким образом, при расчетах по договору необходимо различать гражданско-правовые и публично-правовые отношения. Уплата цены договора в полном объеме, включая ту ее часть, которую стороны учли как НДС, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем по договору аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Таким образом, наличие оснований для уплаты в цене сделки суммы, равной НДС, или выплаты сверх цены сделки суммы, равной НДС, зависит от условий договора и является элементом гражданско-правовых отношений сторон.

В частности, вариативность цены сделки, связанной с режимом налогообложения контрагента, стороны могут специально оговорить в договоре, и в этом случае подлежащая внесению плата может включать в себя переменную величину, равную сумме НДС, в зависимости от обстоятельств, влияющих на налогообложение этого контрагента.

При отсутствии таких условий судьи исходят из того, что цена сделки не подлежит пересмотру в одностороннем порядке.

Суды приводят следующие аргументы:

• исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке;
• одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса);
• включение продавцом в подлежащую оплате покупателем цену реализуемого товара (работ, услуг) суммы НДС вытекает из положений пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса и отражает характер названного налога как косвенного;
• изменение условий налогообложения, произошедшее у одной из сторон сделки, например, переход продавца (исполнителя, арендодателя и т.п.) со специального налогового режима на общий налоговый режим и приобретение им в связи с этим статуса плательщика НДС по общему правилу имеет только публично-правовые последствия, не влечет за собой пересмотр условий ранее совершенных названным лицом сделок и не может само по себе служить основанием для изменения согласованной сторонами цены договора;
• установленную договором цену покупатель (заказчик, арендатор) обязан уплатить вне зависимости от того, как продавец (исполнитель, арендодатель) должен распорядиться полученными средствами, в том числе безотносительно того, какие именно налоговые платежи в бюджет продавец (исполнитель, арендодатель) должен произвести в соответствии с законодательством о налогах и сборах и в каком размере;
• возможность увеличения цены сделки и дополнительного взыскания с покупателя (заказчика, арендатора) сумм НДС в случае утраты продавцом (исполнителем, арендодателем) права на применение специального налогового режима и его перехода на ОСН допускается в ситуации, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса.

К примеру, договором аренды стороны согласовали, что постоянная часть арендной платы в месяц составляет 155 000 рублей без НДС.

То есть, в данном случае каких-либо условий о возможном увеличении размера арендной платы путем включения в ее состав дополнительно суммы НДС в случае перехода арендодателя с УСН на ОСН стороны в договоре не изложили.

В этой связи перевод собственника помещения на ОСН, произошедший в период действия договора аренды, являясь обстоятельством, значимым для налоговых правоотношений, ни гражданским законодательством, ни соглашением сторон не отнесен к числу оснований изменения арендного обязательства. Цена договора была выражена сторонами в твердой сумме, которая не была поставлена ими в зависимость от последующих возможных изменений в статусе налогоплательщика одной из сторон.

Согласно общему правилу риск неправильного понимания налогового законодательства при определении окончательного размера цены по договору должно нести обязанное по налоговому законодательству лицо - налогоплательщик, от особенностей хозяйственной деятельности которого в данном случае зависит применение режима налогообложения (определение Верховного Суда от 23.11.2017 г. N 308-ЭС17-9467).

С учетом этого в сложившейся ситуации утрата собственником помещения права на применение УСН в период действия договора аренды могла служить основанием не для увеличения договорной цены (согласованного размера арендной платы) в результате налогообложения, а для того, чтобы определить их права и обязанности как плательщиков НДС способом, согласующимся с действительно сложившимися экономическими условиями деятельности налогоплательщика - в рамках установленного договором аренды размера арендной платы.

Соответствующая правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда от 16.04.2019 г. № 302-КГ18-22744 и от 19.10.2023 г. № 308-ЭС23-10824.

Цену сделки можно пересмотреть в связи с изменением налогового законодательства

Арендодатель уведомил арендатора об увеличении арендной платы на ставку НДС 5%.

Свое требование он обосновал тем, что с 2025 года стал плательщиком НДС в размере 5% в связи с вступлением в силу Федерального закона от 12.07.2024 г. № 176-ФЗ.

Суд рассуждал следующим образом.

До 2025 года истец применял УСН. Поэтому, можно сделать вывод, что договором установлена величина ежемесячной постоянной арендной платы без учета НДС.

Согласно пункту 12 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда и Верховного Суда, принятых во II квартале 2024 года по вопросам налогообложения, в случае, когда совершаемые между участниками оборота операции становятся облагаемыми вследствие изменения законодательства, то по общему правилу цена, по которой оплачивается исполнение договора, не включавшая в себя НДС, должна быть увеличена на сумму налога в силу закона, если законом или договором не предусматривается иное.

В рассматриваемом случае изменение цены договора обусловлено изменением налогового законодательства, подлежащего обязательному применению начиная с начала 2025 года.

В соответствии со статьями 168, 146, 162 Налогового кодекса истец, став плательщиком НДС, обязан предъявить покупателю услуг - ответчику - исчисленную в соответствии с налоговым законодательством сумму НДС дополнительно к цене арендной платы, установленной по договору аренды без НДС.

Учитывая вышеизложенное, поскольку размер арендной платы в договоре аренды был установлен без учета НДС, а у истца появилась обязанность по оплате НДС в соответствии с требованиями закона, арендодатель вправе предъявить арендатору НДС дополнительно к величине арендной платы по ставке, которую он применяет.

Исходя из приведенных обстоятельств требование истца о взыскании долга по арендной плате (постоянной ее части), составляющего разность между предусмотренной договором суммой арендных платежей и увеличенной на сумму НДС 5%, является обоснованным и подлежит удовлетворению (решение арбитражного суда Нижегородской области от 07.07.2025 г. № А43-13048/2025).