Как на УСН с НДС считать доход от продажи недвижимости в рассрочку

Налогоплательщики УСН автоматически освобождаются от исчисления и уплаты НДС, если доходы за предшествующий год не превысили в совокупности 60 млн руб. Освобождение действует до превышения суммы дохода в 60 млн руб. Если в течение календарного года доход плательщика УСН превышает 60 млн руб., то он утрачивает право на освобождение, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения.

Налогоплательщики УСН определяют величину доходов 60 млн. руб. по правилам учета доходов для расчета налога по УСН.

Лимит считается кассовым методом, включая все доходы, учитываемые при УСН. Расходы не учитывают даже при объекте «доходы минус расходы» (ст. 145 Налогового кодекса).

Это правило применяется и при получении доходов от продажи, если покупатель платит в рассрочку.

К примеру, организация на УСН с объектом «доходы» продала в 2025 году нежилое помещение. Акт приема-передачи недвижимости подписан в месяце, когда ее доход еще не превысил 60 млн руб., то есть в период, когда организация освобождена от обязанностей плательщика НДС. А денежные средства в оплату помещения в сумме 275 млн руб. будут поступать в течение нескольких месяцев, начиная с месяца подписания акта приема-передачи. При этом годовой доход организации с учетом этой сделки останется в пределах 450 млн руб.

В таком случае у организации нет обязанности исчислять НДС со следующего месяца, поскольку в месяце продажи помещения с учетом денежных средств, полученных от покупателя, сумма доходов еще не превысит 60 млн руб.

У организации на УСН появится обязанность по исчислению НДС, когда ее доходы в месяце продажи помещения с учетом денежных средств, полученных от покупателя, превысят 60 млн руб. НДС в таком случае начисляется, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения.

Если с 1 января 2025 г. организация, применяющая УСН, имела основания для освобождения от НДС, и у нее в соответствующем месяце 2025 г. сумма доходов, определяемых в установленном порядке, превысила в совокупности 60 млн рублей, операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, осуществленные этой организацией в месяце 2025 года, в котором имело место указанное превышение, НДС не облагаются (письмо Минфина от 24.06.2025 г. № 03-07-11/61264).

При этом Минфин отмечал, что, если доход организации на УСН превысил 60 млн руб., но составил менее 250 млн руб. она вправе сразу с момента возникновения обязанности по уплате НДС применять ставку 7% вместо 5%.