Что решает ОКВЭД при продаже ИП квартиры на УСН

Сам факт регистрации ИП и получения доходов от сдачи недвижимости в аренду не означает, что последующая продажа квартиры относится к предпринимательской деятельности и должна облагаться по УСН. В споре предпринимателя с налоговой суд учел заявленные коды ОКВЭД, цель приобретения и продажи квартиры, срок владения и характер ее фактического использования. К такому выводу пришел Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.06.2025 № 09АП-21641/2025.

Налоговая потребовала заплатить налог на УСН с дохода от продажи личной квартиры ИП

Предприниматель с ноября 2020 года применял УСН «Доходы». Основным видом деятельности по ОКВЭД 68.20 были аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Доходы от аренды в 2021 и 2022 годах ИП декларировал и облагал налогом по УСН.

[button text="Не знаете, как ОКВЭД влияет на налог при продаже имущества? Поможем разобраться"]

В июле 2022 года ИП продал за 24,3 млн рублей квартиру, которая находилась в его собственности более 11 лет. Налоговая посчитала выручку доходом от предпринимательской деятельности и доначислила налог по УСН. После административного обжалования сумма доначисленного налога составила около 1,48 млн рублей, не считая оставшихся штрафов.

ОКВЭД стал одним из обстоятельств в пользу предпринимателя

Одним из аргументов налоговой было то, что предприниматель получал доход от использования недвижимости в бизнесе. ИП применял УСН «Доходы», а его основным видом деятельности была аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом - код ОКВЭД 68.20. Доходы от сдачи недвижимости в аренду предприниматель отражал в декларациях по УСН.

Однако деятельность по покупке и продаже собственного недвижимого имущества относится к другому коду ОКВЭД - 68.10. Такой вид деятельности предприниматель в ЕГРИП не заявлял ни в качестве основного, ни в качестве дополнительного.

Суд учел это обстоятельство при решении вопроса о том, относился ли доход от продажи конкретной квартиры к предпринимательской деятельности, обратив внимание, что получение доходов от аренды не является доказательством того, что ИП занимался также предпринимательской деятельностью по продаже недвижимости. Поскольку аренда недвижимости и ее покупка и продажа относятся к разным видам деятельности по ОКВЭД.

[button text="Оспариваете доначисления на УСН с доходов от продажи имущества? Поможем в споре с налоговой"]

При этом само по себе отсутствие кода ОКВЭД 68.10 еще не означает, что любую продажу недвижимости ИП необходимо автоматически относить к доходам физлица и облагать НДФЛ.

В рассматриваемом деле суд оценивал ОКВЭД вместе с другими обстоятельствами сделки.

В пользу предпринимателя в данном споре сыграла именно совокупность обстоятельств: код ОКВЭД на продажу недвижимости отсутствовал, квартира была приобретена задолго до регистрации ИП и более 11 лет находилась в собственности, большую часть этого времени использовалась для проживания предпринимателя и членов его семьи, а ее продажа была разовой. Налоговая не доказала систематическое приобретение и реализацию объектов недвижимости с целью получения прибыли.

Поэтому то обстоятельство, что перед продажей квартира сдавалась и доход от аренды учитывался по УСН, не позволило автоматически отнести к УСН и доход от ее последующей реализации.

Суд разграничил деятельность по сдаче недвижимости в аренду и деятельность по ее продаже и признал, что конкретная сделка совершена вне предпринимательской деятельности.

Доход от продажи суд отнес к НДФЛ, а не к УСН

В результате суд решил, что налогообложение спорной продажи следует осуществлять в рамках НДФЛ, а не УСН. Квартира не приобреталась предпринимателем для последующей реализации, а единичная продажа по личным причинам не образовала устойчивого и повторяющегося вида предпринимательской деятельности по продаже недвижимости.

Для конкретного спора это имело принципиальное налоговое последствие. Квартира находилась в собственности более минимального срока владения. Суд также указал, что с 2019 года освобождение от НДФЛ при продаже определенных видов имущества, включая квартиры, распространяется и на имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 Налогового кодекса).

Таким образом, суд не согласился с доначислением УСН с 24,3 млн рублей от продажи квартиры. Решение первой инстанции в оспариваемой предпринимателем части было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба налоговой — без удовлетворения.