НДС при зачете стоимости ремонта в счет арендной платы

Предмет спора: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды и неустойки.

Цена спора: 25 556 970 руб.

Кто выиграл: компания (частично). 

Вывод суда: эксплуатация арендуемых помещений без проведения работ по капитальному ремонту была невозможна, необходимость проведения капитального ремонта была обусловлена состоянием помещений и не вызывала сомнений у сторон договора. Доводы о том, что при расчете засчитываемых сумм была неправомерно учтена стоимость работ, оплаченных арендатором с учетом НДС, были отклонены судом. ООО находилось на УСН и не являлось плательщиком НДС, соответственно, НДС к зачету поставить не могло. Следовательно, ООО, оплатив все материалы и работы по капитальному ремонту, в которые уже входил НДС, тем самым уже произвело оплату НДС и, в связи с этим предъявило Департаменту для зачета всю оплаченную по капитальному ремонту сумму. Оснований для исключения НДС в данном случае не имелось.

Судебное решение: постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.07.2025 № Ф09-1457/25.

Между Департаментом по управлению имуществом и обществом (арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования.

Неисполнение обществом обязательств по своевременному и полному внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Департамента в суд с иском.

Однако, общество заявило встречный иск, ссылаясь на проведение арендатором капитального ремонта в арендуемых помещениях. Оно просило произвести зачет стоимости проведенных работ в счет арендной платы по договору.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания долга и отсутствии оснований для взыскания неустойки за невнесение арендной платы в заявленный период (расходы арендатора должны были учитываться в счет арендной платы), поскольку все документы были сданы обществом Департаменту на согласование и проведения зачета. Соответственно, встречные требования арендатора о зачете стоимости проведенных работ в счет арендной платы по договору были обоснованными.

При этом Департамент оспаривал правомерность включения НДС в состав засчитываемых сумм.

Арендатор отметил, что применял УСН и не являлся плательщиком НДС, соответственно, НДС к зачету поставить не мог. При этом оплатив все материалы и работы по капитальному ремонту, в которые уже входил НДС, ООО тем самым произвело оплату НДС в стоимости работ своим контрагентам, следовательно, оснований для ее исключения из размера засчитываемых сумм не имелось.

Суд согласился с точкой зрения арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса). Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В данном случае эксплуатация арендуемых помещений без проведения работ по капитальному ремонту была невозможна, необходимость проведения капитального ремонта была обусловлена состоянием помещений и не вызывала сомнений у сторон договора.

В приложении к договору аренды приведен перечень необходимых работ по капитальному ремонту арендованных помещений, которые арендатор обязан выполнить. При этом перечень работ по капитальному ремонту также указан в аукционной документации, на основании которой был проведен аукцион и заключен договор аренды.

Таким образом, передавая арендатору помещения с обязанностью проведения в них капитального ремонта, арендодатель выразил согласие на проведение данных работ на объекте, перечень работ и техническая документация имелись в распоряжении истца, в ходе проведения работ проводились периодические обследования представителями ДУМИ, составлялись акты, претензий по превышению объема работ не направлено.

В связи с изложенным соответствующие доводы Департамента о нарушении арендатором условий договора в части выполнения работ без согласования с арендодателем суд признал необоснованными.

Доводы о том, что при расчете засчитываемых сумм была неправомерно учтена стоимость работ, оплаченных арендатором с учетом НДС, были отклонены судом.

ООО находилось на УСН и не являлось плательщиком НДС, соответственно, НДС к зачету поставить не могло. Следовательно, ООО, оплатив все материалы и работы по капитальному ремонту, в которые уже входил НДС, тем самым уже произвело оплату НДС и, в связи с этим предъявило Департаменту для зачета всю оплаченную по капитальному ремонту сумму. Оснований для исключения НДС в данном случае не имелось.