Как продлить договор аренды на новый срок

Если срок действия договора аренды истек, у сторон есть возможность продлить арендные отношения на новый срок.

Для этого можно воспользоваться следующими установленными законом возможностями:

• преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса);
• возобновлением действующего договора аренды на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса).

Напомним, что Минфин не возражает против продолжения начисления амортизации по неотделимым улучшениям в арендованное имущество после истечения срока действия договора в случае, если арендатор продолжает использование имущества и договор пролонгирован на неопределенный срок. 

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет  преимущественное право  перед  другими лицами на заключение нового договора аренды (абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса).

Для этого ему необходимо  письменно уведомить арендодателя о желании заключить новое соглашение в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой  срок не указан, в разумный срок до окончания действия  договора.

Некоторые суды при этом обращают внимание, что несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Поскольку в соответствии с статьей 621 Гражданского кодекса для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие следующих условий:

• истечение срока договора;
• надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору;
• наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды;
• согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок.

Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности (решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 12.07.2019 по делу № А75-9313/2019 (постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2019 № 08АП-11608/2019 данное решение оставлено без изменения), решение Арбитражного суда Самарской области от 07.11.2014 по делу № А55-14444/2014 (постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 № 11АП-18603/2014 данное решение оставлено без изменения), решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24.07.2013 по делу № А78-1102/2013).

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение 1-го года со дня истечения срока  договора  с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:

• или потребовать в суде перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных  отказом возобновить с ним договор аренды;
• или потребовать только возмещения таких убытков.

При этом по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Возобновление договора аренды на неопределенный срок

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается  возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Это следует из пункта 2 статьи 621 и пукнта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

Договор аренды возобновляется автоматически, «по умолчанию». Для этого должно быть: со стороны арендатора - продолжение использования имущества, а со стороны арендодателя - отсутствие возражений по этому поводу.

Кроме того, для возобновления договора арендатор не обязан предварительно письменно обращаться к арендодателю.

Продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт.

Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он должен вернуть имущество арендодателю (решение Арбитражного суда Амурской области от 27.04.2007 по делу № А04-722/07-10/127).

При наличии между сторонами спора о том, является ли договор аренды возобновленным, бремя доказывания наличия возражений со стороны арендодателя о продолжении договора лежит на арендодателе.

Отсюда следует, что уведомление о расторжении договора должно быть оформлено арендодателем соответствующим образом и донесено до арендатора (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 № 17АП-13791/2016-АК).

При этом, с учетом пункта 10 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59 договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее 1-го года.

В случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, ст. 610 Гражданского кодекса).

Договор, возобновленный на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса может быть досрочно расторгнут арендодателем в порядке статьи 619 Гражданского кодекса (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66).

То есть в случае, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договор на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление (автоматическое перезаключение, пролонгация) действующего договора аренды на тот же срок на тех же условиях действующим законодательством не предусмотрено (решение Арбитражного суда Самарской области от 12.07.2019 по делу № А55-12273/2019).