Как считать платежи при расторжении аренды с выкупом

Если договор аренды с правом выкупа фактически выполняет функцию финансирования приобретения имущества, суд может разделить единый платеж на арендную и выкупную составляющие, определить их самостоятельно исходя из обстоятельств дела и перераспределить уже произведенные расчеты между сторонами.

В данном случае арбитры не просто разрешили конкретный спор, а фактически предложили способ расчета платежей по договорам аренды с символической выкупной ценой, если такой договор по своему экономическому смыслу является выкупным лизингом.

Суть спора — предприниматель приобрел оборудование за 1,3 млн рублей и практически сразу передал его другой компании по договору аренды с последующим выкупом.

По условиям договора предусматривалось:

• срок — 36 месяцев;
• ежемесячный платеж — 120 тыс. руб.;
• выкупная стоимость — всего 1 тыс. руб.;
• общая сумма платежей за весь срок — 4,32 млн руб.

Компания платила 15 месяцев, но затем перестала платить.

Предприниматель воспользовался предусмотренным договором правом, расторг договор, потребовал вернуть оборудование и взыскать всю накопившуюся задолженность.

По мнению предпринимателя с компании следовало взыскать 1,8 млн руб. (120 000 руб. × 15), поскольку ежемесячный платеж составлял 120 тыс. руб., а компания пользовалась имуществом в течение 15 месяцев. При этом предприниматель считал, что все ежемесячные платежи являлись обычной арендной платой. Следовательно, вся эта сумма, по мнению предпринимателя, должна была остаться у него в качестве арендной платы.

Суд первой инстанции поддержал предпринимателя полностью. Однако апелляция и затем кассация посмотрели на сделку иначе, квалифицировав фактически сложившиеся между сторонами правоотношения как отношения из договора выкупного лизинга.

Арбитры отметили: не важно, как стороны назвали договор. Важно его экономическое содержание. Это соответствует позиции Верховного Суда о том, что квалификация договора определяется его реальной природой, а не названием. Суд специально сослался на правила толкования договора и необходимость учитывать все условия сделки, а не отдельные пункты.

При этом главный вопрос, который рассматривался в суде — нужно ли считать все ежемесячные платежи арендой или часть этих платежей составляла уже плату за выкуп оборудования.

Суд обратил внимание на следующие условия договора:

• стоимость оборудования, которая составляла 1,3 млн руб.;
• общая сумма платежей — 4,32 млн руб.;
• выкупная цена 1 тыс. руб.

При этом арбитры отметили, что, если после 3 лет эксплуатации оборудование можно «выкупить» всего за 1 тыс. рублей, значит эта цена — фиктивная, а настоящая стоимость оборудования уже постепенно оплачивается внутри ежемесячных платежей.

То есть, не весь платеж является арендой, а фактически ежемесячный платеж состоял из 2 частей:

• арендной платы;
• платы за будущий выкуп имущества.

В связи с этим суд предложил разделить каждый платеж на 2 части:

• часть — это плата за пользование оборудованием;
• часть — постепенный выкуп оборудования.

Поскольку оборудование в итоге возвращается предпринимателю, выкупная часть должна быть возвращена компании.

Суд фактически предложил следующий алгоритм расчета:

Шаг 1 — определяется рыночная стоимость имущества. Поскольку оборудование было куплено всего за три недели до передачи в аренду, суд признал разумным использовать цену покупки 1 300 000 рублей;

Шаг 2 — определяется срок договора. В данном случае стороны согласовали срок действия договора в 36 месяцев;

Шаг 3 — стоимость оборудования должна равномерно распределяться на весь срок договора. То есть, расчет выглядит так: 1 300 000 / 36 = 36 112 руб. Именно такую сумму суд признал ежемесячным выкупным платежом;

Шаг 4 — из общего ежемесячного платежа выделяется собственно арендная составляющая. Расчет выглядит следующим образом: 120 000 руб. - 36 112 руб. = 83 888 руб. Эту сумму суд признал реальной платой за пользование оборудованием;

Шаг 5 — определяется уже оплаченная часть стоимости оборудования. Компания успела платить 15 месяцев. Следовательно, 36 112 × 15 = 541 680 рублей. Именно эта сумма уже была фактически выплачена как часть цены оборудования;

Шаг 6 — поскольку оборудование возвращается владельцу, эту часть стоимости предприниматель удерживать не вправе. Поэтому суд взыскал обратно 541 680 рублей.

В результате суд частично удовлетворил требования предпринимателя, но существенно изменил порядок расчетов между сторонами.

Суд разрешил предпринимателю вернуть оборудование. Поскольку договор был расторгнут из-за нарушения условий оплаты, оборудование подлежит возврату собственнику. С этим согласились все судебные инстанции.

Однако, арбитры отказались считать, что все уже полученные платежи являются исключительно арендной платой.

Договор предусматривал символическую выкупную цену (1 тыс. руб.), поэтому значительная часть ежемесячных платежей фактически являлась платой за приобретение оборудования, а не только за его использование.

Суд разделил каждый ежемесячный платеж в размере 120 тыс. руб. на 2 части: 83 888 руб. — арендная плата и 36 112 руб. — выкупной платеж.

Следовательно, за 15 месяцев получилось:

• стоимость аренды — 1 258 320 руб. (83 888 руб. × 15). Эту сумма присудили предпринимателю как плату за пользование имуществом;
• выкупная часть — 541 680 руб. (36 112 руб. × 15). Эту сумму предприниматель обязан вернуть арендатору, поскольку оборудование к нему так и не перешло.

Таким образом, суд провел экономический анализ конкретного договора и определил, какая часть ежемесячного платежа относится к пользованию имуществом, а какая — к его постепенному выкупу. Это разделение влияет сразу на обе стороны расчетов: арендодатель должен вернуть ранее полученную выкупную часть платежей, а за период фактического пользования имуществом после расторжения вправе требовать только арендную составляющую, а не весь предусмотренный договором платеж.

При этом был сформулирован важный подход для договоров аренды с правом выкупа.

При расторжении договора аренды с выкупом нельзя одновременно вернуть имущество арендодателю и оставить у него ту часть платежей, которая фактически уже являлась оплатой будущего приобретения этого имущества (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2026 № Ф08-783/2026).

Поэтому окончательные расчеты должны производиться не формально по условиям договора, а с учетом его реального экономического содержания. Именно такой подход позволил суду сохранить за предпринимателем плату за фактическое пользование оборудованием, но обязать его вернуть арендатору уже внесенную выкупную составляющую.