Как подтвердить прекращение договора аренды и возврат имущества

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно положениям статей 606, 622 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан возвратить из аренды имущество в надлежащем состоянии, пригодном для его последующего использования, руководствуясь при этом тем, что указанная обязанность арендатора по возврату имущества будет считаться исполненной только при принятии такого имущества арендодателем, в связи с чем до даты подписания акта приема-передачи у арендатора имеется обязанность оплаты арендных платежей.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В то же время акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для продолжения действия договора (п. 31 обзора судебной практики Верховного Суда № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда 22.07.2020).

Само по себе отсутствие предусмотренного договором акта о возврате объекта аренды не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы.

При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды (определения Верховного Суда от 19.10.2023 № 307-ЭС23-9843, от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

К примеру, письмом арендатор уведомил арендодателя о расторжении договора аренды с указанием плановой даты расторжения. К указанному письму прилагалось для подписания соглашение о расторжении договора, в котором также указывалась дата расторжения договора.

В дальнейшем еще одним письмом арендодатель был повторно уведомлен о расторжении договора аренды с указанием плановой даты расторжения договора, а впоследствии еще одним письмом был извещен о расторжении договора и необходимости подписания акта приема передачи.

Указанные письма арендатора с указанием даты расторжения договора более чем за 3 месяца получены ответчиком нарочно, о чем свидетельствовали соответствующие отметки, в то время как от нарочного получения письма о необходимости подписания акта приема передачи ответчик отказался.

В связи с отказом ответчика от получения корреспонденции письмо арендатора о необходимости подписания акта приема-передачи было направлено почтовой связью, а фотоизображение названного письма направлено арендодателю через мессенджер.

Суд признал, что арендатор выполнил принятые на себя обязательства, освободив арендуемое имущество в соответствии с доведенной до арендодателя датой, заблаговременно вывез принадлежащие арендатору мебель и оборудование, а в дату отказа от договора зафиксировал показания приборов учета электроэнергии, водоснабжения и газоснабжения и с привлечением третьих лиц составил акт приема-передачи.

Арбитры отметили, что отказ от исполнения договора по своей правовой природе является односторонней сделкой (п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса).

Поскольку письмо (уведомление) о досрочном расторжении договора аренды направлено на прекращение обязательств по договору аренды нежилого помещения, названное уведомление является сделкой по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2023 № 19АП-4606/2023).

В другом случае компания представила в суд следующие доказательства, подтверждающие факт освобождения ею арендованных торговых площадей:

• приказ генерального директора о закрытии торговой точки, согласно которому начальникам отделов было поручено совершить действия, направленные на расторжение договора аренды помещения и договоры с различными коммунальными и иными службами, осуществить демонтаж вывесок и др.;
• подписанный работниками акт, согласно которому сотрудники компании передали ключи от вышеуказанного нежилого помещения представителю арендодателя. Представитель от подписания акта приема-передачи помещения отказался, ключи в количестве 2-х экземпляров принял.

Также во исполнение приказа о закрытии торговой точки были осуществлены мероприятия по перевозке мебели из помещения, что подтверждалось путевым листом.

Суд согласился, что эти действия подтвердили возврат помещения (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 № 18АП-10783/2024).

В следующем случае Верховный суд признал, что о возврате арендованного имущества свидетельствовали следующие действия компании:

• направление предложения о расторжении договора;
• направление уведомления об отказе от договора аренды после того, как арендодатель отказался расторгнуть договор, сославшись на отсутствие у арендатора оснований для одностороннего отказа от договора;
• составление акта возврата помещения с отметкой об отказе от его подписания арендодателем;
• передача ключей от помещения охраннику здания под расписку.

Отсутствие на акте приема-передачи подписи арендодателя, уведомленного о намерении арендатора возвратить помещение, само по себе не свидетельствует о том, что арендатор продолжил пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды (определение Верховного Суда от 19.08.2025 № 305-ЭС25-4276).

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).