Как МСП выкупить у Москвы арендуемую недвижимость

Представители малого и среднего бизнеса имеют право преимущественного выкупа помещений, которые они арендуют у Москвы.

Они смогут приобрести арендуемые площади без проведения торгов по рыночной стоимости, которую устанавливают независимые оценщики.

Порядок выкупа арендованных помещений у города урегулирован Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», (далее — Закон № 159-ФЗ), Законом г. Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность на следующих условиях:

• компания или ИП должны быть включены в реестр субъектов МСП;
• компания или ИП должны арендовать помещения, здания или сооружения у Москвы не менее 1-го года, за исключением нежилой  недвижимости, предназначенной для предоставлениям МСП и включенной в перечень, сформированный в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП.

Препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ).

В Москве решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства движимого имущества города Москвы и недвижимого имущества города Москвы площадью до 1000 кв. метров принимает Департамент городского имущества.

Решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы площадью 1000 кв. метров и более принимает Правительство Москвы.

Чтобы выкупить помещение, нужно обратиться в Департамент городского имущества за соответствующей госуслугой.

Услуга предоставляется только в электронном виде.

К заявлению арендатору потребуется приложить:

• документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя, в случае подачи запроса о предоставлении государственной услуги представителем заявителя;
• копии учредительных документов – для юрлиц;
• реестры акционеров, заверенные реестродержателем (для АО), за период не менее 2-х лет до даты подачи запроса о предоставлении государственной услуги в случае отсутствия в указанный период данных о заявителе в едином реестре субъектов МСП.

Выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП, из Единого государственного реестра недвижимости на выкупаемое недвижимое имущество. предоставляются по желанию заявителя.

Арендатор вправе отказать субъекту МСП в выкупе помещения. Например, в случае, если заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В числе этих требований закон перечисляет:

• арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение 1 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
• отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
• арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП;
• сведения о субъекте МСП на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Власти могут отказать претенденту на преимущественный выкуп арендуемых площадей, в частности, если:

• недвижимость, в отношении которой подан запрос, запрещена к приватизации;
• земля, на которой размещена недвижимость, не поставлена на государственный кадастровый учет или границы такого участка не установлены в соответствии с действующим законодательством – в случае, если объектом приватизации является отдельно стоящее здание, являющееся собственностью города Москвы;
• в судебном порядке оспариваются права на недвижимость или условия реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, в отношении которого подан запрос.

По общему правилу заявление должны рассмотреть в течение 30-ти рабочих дней.

В случае положительного решения договор купли-продажи выкупаемого недвижимого имущества направляет заявителю в форме электронного документа, подписанного с использованием электронной подписи, в «личный кабинет» заявителя на портале mos.ru.

Если все документы были поданы корректно и субъект МСП действительно имеет право на выкуп недвижимости, то в течение срока предоставления услуги в личный кабинет заявителя на портале mos.ru будет направлен проект договора купли-продажи, в котором будут условия выкупа арендуемого помещения или здания, в том числе цена приобретения.

В этот момент у компании появляется выбор для дальнейших действий:

• согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;

• не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;

• отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

Процедура урегулирования разногласий по проекту договора имеет некоторые особенности. 

В случае, если чиновники будут затягивать решение о выкупе арендованного помещения, субъект МСП сможет взыскать с них убытки за время вынужденной аренды. 

Когда компания согласна с условиями продажи, в том числе с ценой выкупа, которая указана в полученном проекте договора купли-продажи, в течение 30 календарных дней с даты получения проекта договора купли-продажи она должна его подписать своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) в личном кабинете на портале и направить в Департамент. Одновременно с подписанием договора вам также нужно уплатить госпошлину за каждый объект недвижимости отдельно.

Копию квитанции или документа, освобождающего от уплаты пошлины, нужно прислать в Департамент.

При выкупе арендованного имущества субъекты МСП имеют право на рассрочку оплаты. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества города Москвы составляет 5 лет для движимого имущества города Москвы и 7 лет для недвижимого имущества города Москвы (п. 3 ст. 12 Закона № 66).

В случае, если компания выбрала вариант оплаты недвижимости в рассрочку, то после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога заявителю на адрес электронной почты, указанный в заявлении, направят ссылку для подписания электронной закладной. Электронную закладную нужно подписать УКЭП не позднее 5 рабочих дней.

После подписания электронной закладной Департамент самостоятельно направит документы в орган регистрации прав о внесении записи в ЕГРН о выдаче электронной закладной.