Госпошлина за допсоглашение к договору аренды

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок более года, нужно регистрировать. Так же следует поступать и в случае, когда в договор аренды вносят изменения. В обоих случаях при регистрации уплачивают госпошлину. Но, если при первичной регистрации договора аренды размер госпошлины не вызывает вопросов, то при регистрации изменений к договору аренды не ясно, госпошлину в какой сумме нужно перечислить в бюджет.

Как уплачивать госпошлину за регистрацию договора аренды

Договор аренды недвижимости, например земли или офисного помещения, заключенный на срок не менее 1-го года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды (ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Как правило, этой стороной выступает арендатор.

За государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества нужно уплатить государственную пошлину в размере 22 000 рублей. Уплатить пошлину нужно до подачи заявления и документов на государственную регистрацию прав либо, в случае если заявление на государственную регистрацию прав подано в электронной форме, после подачи указанного заявления, но до принятия его к рассмотрению (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 Налогового кодекса).

Нужна ли госпошлина за регистрацию изменений к договору аренды

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ст. 452 Гражданского кодекса).

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (ст. 164 Гражданского кодекса).

Таким образом, исходя из положений статей 164, 609 Гражданского кодекса при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества применяется порядок, предусмотренный для государственной регистрации данного договора.

Но при этом возникают вопросы о том, в каком размере эту госпошлину перечислять в бюджет:

либо в размере 1 тыс. рублей как за регистрацию внесения изменений в договор аренды на основании подпункта 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса;

либо в размере 22 тыс. рублей согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса как за регистрацию самого договора аренды.

Размер госпошлины за регистрацию допсоглашения к договору аренды

Регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды надо оплачивать как регистрацию самого договора аренды. То есть в размере 22 тыс. рублей. Такую точку зрения единодушно высказывают и Минфин и Верховный суд.

Рассуждают чиновники так. Соглашение об изменении договора аренды регистрируют как сделку. Следовательно, пошлину при этом нужно платить как за регистрацию сделки, а не как за внесение изменений. К такому выводу пришел Минфин в письме от 28.01.2021 № 03-05-04-03/5043.

Согласен с ними и Верховный суд. Он обращает внимание, что соглашение сторон об изменении договора аренды также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого самим договором. Это касается и случая, если стороны пересматривают размер арендной платы, указанный ими в договоре аренды недвижимого имущества.

И даже тот факт, что при государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды объекта недвижимости в ЕГРН не вносится новая запись о сделке, а лишь изменятся существующая запись, не может повлиять на вывод об уплате государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса, в размере 1 тыс. рублей.

Поэтому, госпошлину за регистрацию допсоглашения к договору аренды надо перечислять в сумме 22 тыс. рублей. К такому выводу пришел Верховный суд в определениях от 01.11.2021 № 307-ЭС21-8633, от 26.07.2021 № 310-ЭС21-11050, Решении от 15.01.2021 № АКПИ20-932.

Когда размер госпошлины за регистрацию допсоглашения к договору аренды может быть меньше

Единственный случай, когда размер госпошлины за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды может измениться, это ее уплата за допсоглашение к договору аренды земельного участка сельхозначения. В таком случае размер пошлины иной.

Если регистрируют такое соглашение к договору аренды земли, то в бюджет потребуется перечислить всего 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса).