Может ли МСП взыскать убытки за вынужденную аренду при отказе в приватизации

МСП удалось взыскать с департамента имущества убытки за вынужденную аренду помещений, которые возникли в связи с тем, что чиновники затягивали решение вопроса о реализации компанией преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).

Так, между департаментом муниципального имущества и ООО заключен договор аренды нежилых помещений в здании. Впоследствии компания обратилась в департамент с заявлением выкупе здания, в котором расположены арендованные ими помещения, но получило отказ. Этот отказ ООО обжаловало в суд, который признал незаконным отказ в выкупе здания и возложил на департамент обязанность повторно рассмотреть заявление истцов.

Департамент направил компании договор купли-продажи здания, определив его стоимость в размере 37 млн руб. Не согласившись с выкупной ценой, она направила департаменту протокол разногласий, а впоследствии обратились в суд за урегулированием разногласий, возникших при заключении договора. Суд урегулировал разногласия, определив выкупную стоимость имущества в размере 21 млн руб.

В период рассмотрения споров, связанных с заключением между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества, определением существенных условий такого договора, ООО продолжало пользоваться арендуемыми помещениями и оплачивать арендную плату по заключенным договорам аренды.

Ссылаясь на то, что в результате неправомерных действий департамента, препятствовавшего реализации права на выкуп здания, истец вынужден был вносить арендную плату за пользование им, он опять обратился в арбитражный суд с иском о взыскании убытков.

Разрешая возникший спор и удовлетворяя иск, суды руководствовались положениями статей 15, 16, 1069 Гражданского кодекса, Закона № 159-ФЗ и исходили из того, что при надлежащем исполнении департаментом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи обязанность по внесению арендной платы была бы прекращена с момента заключения соответствующего договора, в связи с чем внесенная арендная плата являлась убытками компании.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, на основании приведенных норм в качестве убытков подлежат взысканию платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем выполнении последним своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества.

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом

При выкупе имущества департаментом не были соблюдены требования, установленные статьей 9 Закона № 159-ФЗ, что привело к несвоевременной реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого им имущества.

Суд отметил, что предложенная департаментом выкупная цена была существенно снижена судом при рассмотрении спора об урегулировании разногласий между сторонами относительно условий договора купли-продажи.

Исходя из этого, существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном департаментом истцам, и окончательной ценой, определенной судом по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, означает, что арендуемое имущество было предложено к выкупу на заведомо невыгодных условиях.

В этой связи обращение истца в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты своих прав.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что в результате неправомерных действий департамента, препятствовавшего реализации права на выкуп здания, компания вынуждена была вносить арендную плату за пользование им, в связи с чем посчитал, что внесенная плата являлась убытками (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.03.2026 г. по делу № А33-27470/2024).

В то же время в суде не согласились с размером взысканных убытков.

По общему правилу, приведенному в статье 373 Налогового кодекса, плательщиками налога на имущество организаций являются лица, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения.

В силу статьи 374 Налогового кодекса к объектам налогообложения относится недвижимое имущество.

Соответственно, с того момента, когда истец при надлежащем исполнении департаментом обязанностей стал бы собственниками помещений в здании, он являлся бы плательщиком налога на имущество организаций.

В связи с этим размер убытков должен определяться как разница между внесенной арендной платой и суммой налога на имущество организаций, обязанность по внесению которого возникла бы у истцов, если бы они стали собственниками (определение Верховного Суда от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605).