Покупка недвижимости по заниженной цене не лишает права на УСН

Чтобы проверить право компаний на применение УСН налоговики контролируют остаточную стоимость их основных средств.

Так, ООО приобрело здание по договору купли-продажи за 15 млн рублей. Позже объект был разделен на несколько помещений и продан примерно за 140 млн руб. После этого налоговая заинтересовалась историей объекта.

Инспекция обнаружила, что ранее это же здание фигурировало в цепочке сделок по существенно более высоким ценам. Первоначально она составляла около 360 млн руб., а в конечной сделке с ООО была согласована на уровне 15 млн руб.

Налоговый орган посчитал, что компания занизила стоимость объекта, и использовал для расчета остаточной стоимости данные экспертизы, проведенной при проверке предыдущего собственника. Согласно этой экспертизе, стоимость здания составляла 257 млн рублей, что превышало лимит для УСН.

Поэтому, по мнению инспекции:

• общество утратило право на УСН;
• должно было применять ОСНО;
• обязано платить НДС;
• обязано платить налог на прибыль;
• обязано платить налог на имущество.

Итог доначислений превысил 58 млн руб. налогов плюс штрафы и пени.

Суть спора в суде сводилась к выяснению вопроса о том, можно ли для проверки лимита УСН взять не ту стоимость, по которой объект поставлен на учет, а некую «настоящую рыночную стоимость», которую потом определит налоговая.

Суды поддержали компанию. Они указали, что:

• Налоговый кодекс не содержит специальных требований к определению остаточной стоимости основных средств при их принятии на учет для целей УСН. Нет обязанности проводить оценку рыночной стоимости имущества;
• компания отразила здание в бухгалтерском балансе по фактическим затратам, указанным в договоре и акте приема-передачи (15 млн рублей), что соответствует пункту 49 Приказа Минфина  от 29.07.1998 № 34н. 
• налоговый орган не воспользовался правом провести проверку в связи с ликвидацией предыдущих собственников (пункт 11 статьи 89 Налогового кодекса) и не оспорил сделки между ними, что дает основание считать сделки законными с точки зрения налогообложения. 

При этом по поручению суда была проведена независимая оценка.

Эксперт определил рыночную стоимость здания примерно в 137,6 млн руб., что намного больше цены, зафиксированной сторонами сделки — 15 млн руб.

Однако такая стоимость меньше лимита УСН в 150 млн руб., следовательно, право на УСН у компании все равно сохранялось.

В такой ситуации налоговики пытались к рыночной цене недвижимости добавить НДС.

Они заявили, что лимит на УСН был превышен, поскольку 137,6 млн руб. + НДС = более 165 млн руб.

Однако, в суде отметили, что рыночная стоимость объекта уже является итоговой рыночной ценой (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20.03.2026 № Ф06-1006/2026).

Если оценщик не написал отдельно «без НДС», потом самостоятельно прибавлять НДС сверх установленной стоимости нельзя.

Увеличение рассчитанной экспертом стоимости недвижимого имущества на сумму НДС, как предлагает налоговый орган, приведет к увеличению рыночной стоимости не только спорного объекта недвижимости, что является недопустимым, так как входит в противоречие с самим понятием рыночной стоимости.

Аналогичная позиция изложена в письме Минфина от 19.10.2009 № 03-07-15/147, рекомендованное для руководства налоговыми органами ФНС (письмо от 12.05.2010 № ШС-37-3/1426).

Требование налогового органа об увеличении определенной оценщиком рыночной стоимости здания на сумму НДС является необоснованным, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», под рыночной ценой стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке.

Согласно правовой позиции, изложенной в письме Минэко от 01.02.2019 № Д22и-2849, величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС.

Рекомендации предпринимателям в связи с появлением подобной практики

Сам по себе факт покупки имущества ниже предполагаемой рыночной стоимости еще не означает автоматическую утрату права на УСН. Для лимита по основным средствам ключевое значение имеет бухгалтерский учет и фактическая стоимость принятия объекта на баланс.

Суд фактически сформулировал важный принцип: право на применение УСН нельзя автоматически утратить только потому, что налоговая спустя несколько лет посчитала приобретенное имущество более дорогим, чем его стоимость в бухгалтерском учете. Для этого необходимы серьезные доказательства неправомерности самой сделки и корректировки учетной стоимости по правилам законодательства.

При покупке крупной недвижимости на УСН желательно заранее иметь:

• отчет оценщика;
• документы о техническом состоянии объекта;
• экономическое обоснование цены;
• доказательства реальности сделки.

Такие документы значительно усиливают позицию компании в споре.