Налог на имущество организаций с инженерных систем зданий

Налоговая база по налогу на имущество организаций определяется либо исходя из кадастровой стоимости объекта либо по среднегодовой стоимости. ФНС пояснила, подпадают ли под налог на имущество организаций стационарные системы инженерно-технического обеспечения торговых и деловых центров, если они учитываются как отдельные инвентарные объекты.

Согласно пункту 1 статьи 374, пунктам 1, 2 статьи 375 Налогового кодекса объектами обложения налогом признаются:

• недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как среднегодовая стоимость;
• недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как кадастровая стоимость.

Согласно статье 378.2 Налогового кодекса налоговая база определяется по кадастровой стоимости в отношении административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них, отдельных нежилых помещений. Региональные власти вправе определять перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

При этом под административно-деловым центром, торговым центром (комплексом) признаются, в том числе, отдельно стоящие здания, отвечающие критериям, предусмотренным пунктами 3 - 5 статьи 378.2 Налогового кодекса.

Исходя из пунктов 6, 21 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» следует, что здание представляет собой результат строительства в виде объемной строительной системы, включающей помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (предназначены для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности) и предназначенной для проживания или деятельности людей

Согласно пункту 26.3 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 (далее - Указания), для зданий рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен, нахождении в границах зоны с особыми условиями использования территории, иные ценообразующие факторы, включая сведения об инженерной инфраструктуре.

Для отдельных методов кадастровой оценки Указаниями (пункт 46.1) предусмотрено, что группы (подгруппы) зданий, кадастровая стоимость которых определяется затратным подходом, разделяются исходя из видов использования с разбивкой объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), группе их капитальности, условиям строительства.

Таким образом, сети и системы инженерно-технического обеспечения не относятся к самостоятельным объектам недвижимости, а входят в состав здания или сооружения, в отношении которых определяется кадастровая стоимость в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Если в качестве налоговой базы выступает кадастровая стоимость здания в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса, то объекты инженерно-технического обеспечения, являющиеся неотъемлемой частью здания системы, в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухучета, подлежат налогообложению в составе этого здания.

Поэтому, положения пункта 1 статьи 375 Налогового кодекса о налоговой базе исходя из среднегодовой стоимости имущества к данным объектам не применимы.

Это отмечал Минфин в письмах от 15.07.2014 № 03-05-05-01/34473, от 03.12.2015 № 03-05-05-01/70618, от 04.07.2017 № 03-05-05-01/42244. С этим согласна и ФНС в письме письме от 25.02.2026 года № БС-36-21/1411@.

Таким образом, инженерные системы и сети не относятся к самостоятельным объектам недвижимости, а входят в состав здания. Следовательно, если налог на имущество в отношении сооружения рассчитывается по кадастровой стоимости, то водопровод, канализация, системы отопления, вентиляции, электроснабжения, связи, лифты и прочие коммуникационные сети и системы (в том числе учитываемые как отдельные инвентарные объекты) подлежат налогообложению в составе указанного здания. Исчислять по ним отдельно налог на имущество не нужно.