Надо ли платить НДС при продаже земельного участка ИП на УСН

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ с 2025 года организации и ИП, применяющие УСН, признаются плательщиками НДС.

При этом пунктом 1 статьи 145 Налогового кодекса предусмотрено освобождение от обязанностей налогоплательщика НДС, если доходы за прошлый год в совокупности не превышают 60 млн руб. или если это вновь созданная организация или вновь зарегистрированный ИП.

Организации и ИП, на которых освобождение не распространяется, должны исчислять и уплачивать НДС, выставлять счета-фактуры и подавать декларации.

НДС может исчисляться по пониженным ставкам:

• 5% - если доходы с начала года не превышают 250 млн руб.;
• 7% - если доходы с начала года не превышают 450 млн рублей.

Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН в 2025 году, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Налогового кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 248 Налогового кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Налогового кодекса, а внереализационные доходы - в порядке, установленном статьей 250 Налогового кодекса.

Доходы от продажи земельного участника облагаются налогом на УСН в случае, если:

• земельные участки приобретаются ИП для ведения предпринимательской деятельности, в том числе для перепродажи;
• ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества, который включает продажу земельных участков.

В иных случаях доходы от продажи земельных участков подлежат налогообложению НДФЛ.

Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:

• НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 Налогового кодекса);
• налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень кадастровой недвижимости).

Иные налоги, сборы и страховые взносы уплачиваются ИП, применяющими УСН, в общеустановленном порядке.

С 2025 года ИП, применяющий УСН, будет исполнять обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС, если за предшествующий налоговый период по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у указанного индивидуального предпринимателя сумма доходов превысит в совокупности 60 млн рублей.

В то же время операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом налогообложения НДС в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса.

Таким образом, если с 1 января 2025 года ИП, применяющий УСН, обязан исполнять обязанности налогоплательщика НДС, то при реализации этим индивидуальным предпринимателем земельных участков (долей в них) будет применяться предусмотренная подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса норма, согласно которой реализация указанного имущества не признается объектом налогообложения НДС. На это обратил внимание Минфин в письме от 09.12.2024 № 03-07-11/123886.