Остаточная стоимость инвестиционной недвижимости на УСН

Инвестиционной признается недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду или для получения дохода от прироста ее стоимости. Такую недвижимость можно учитывать по рыночной стоимости и не амортизировать в случае принятия решения о ее переоценке.

Основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств, именуемых инвестиционной (ФСБУ 6/2020 «Основные средства»).

До появления ФСБУ 6/2020 понятие инвестиционной недвижимости отсутствовало. Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражались в составе доходных вложений в материальные ценности.

Основные средства в бухучете подлежат классификации, в частности, на группы основных средств –  инвестиционная недвижимость и отличные от инвестиционной недвижимости основные средства (п. 11 ФСБУ 6/2020).

В налоговом учете инвестиционная недвижимость признается амортизируемым имуществом. Для этого она должна соответствовать критериям, установленным пунктом 1 статьи 256 Налогового кодекса, то есть:

• имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, должны находиться у налогоплательщика на праве собственности и использоваться им для извлечения дохода;
• срок полезного использования имущества, результатов интеллектуальной деятельности и иных объектов интеллектуальной собственности должен быть более 12 месяцев;
• первоначальная стоимость имущества, результатов интеллектуальной деятельности и иных объектов интеллектуальной собственности должна составлять более 100 тыс. рублей.

На УСН не вправе работать компании, если остаточная стоимость их основных средств превышает 150 млн. рублей. Остаточная стоимость ОС определяется при этом по данным бухучета (пп. 16 п. 3 ст. 346.12 Налогового кодекса).

В целях указанного подпункта пункта 3 статьи 346.12 Налогового кодекса  учитываются основные средства, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом по правилам главы 25 Налогового кодекса.

В бухгалтерском балансе основные средства отражаются по балансовой стоимости, которая представляет собой их первоначальную стоимость, уменьшенную на суммы накопленной амортизации и обесценения.

Первоначальная стоимость объекта основных средств увеличивается на сумму капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением этого объекта, в момент завершения таких капитальных вложений.

Поэтому, по мнению Минфина, остаточная стоимость инвестиционной недвижимости, учтенной на балансе в качестве основных средств, определяется исходя из ее первоначальной стоимости, уменьшенной на суммы накопленной амортизации и обесценения, с учетом последующих капитальных вложений, связанных с улучшением и (или) восстановлением инвестиционной недвижимости. Это следует учитывать при соблюдении лимитов стоимости основных средств в целях применения подпункта 16 пункта 3 статьи 346.12 Налогового кодекса.

К такому выводу пришли чиновники в письме от 28.11.2022 г. № 03-11-11/115978.