Верховный Суд запретил банкротам уменьшать арендную плату на НДС

Две компании заключили договор аренды недвижимого имущества. По нему арендная плата включала НДС. Кроме того, стороны согласовали, что любые налоги и сборы, которые могут применяться к арендным платежам, считаются включенными в сумму арендной платы, и не подлежат взиманию с арендатора дополнительно. Однако, арендодателя впоследствии признали банкротом, и он перестал выставлять счета-фактуры с выделением НДС. В связи с этим арендатор через суд пытался обязать арендодателя оформить счета-фактуры и акты с выделением налога.

Суды при разрешении спора пришли к выводу о том, что введение в отношении арендодателя процедуры конкурсного производства и изменение налоговых обязательств арендодателя не влияет на права и обязанности арендатора, который должен вносить арендную плату в соответствии с договором при отсутствии соглашения сторон об изменении ее размера.

Иск арендатора удовлетворили (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2025 № Ф05-4692/2025).

Суды исходили из того, что:

• арендатор применяет ОСН и является плательщиком НДС и для применения вычетов по НДС плательщику налога необходимо иметь счета-фактуры и первичные документы, подтверждающие принятие товаров (работ, услуг) к учету;
• непредставление арендодателем первичной документации в виде счетов-фактур и первичных учетных документов или в виде УПД в отношении хозяйственных операций по договору аренды, в размер арендной платы по которому входит НДС, приводит к невозможности выполнения арендатором всех необходимых условий, предусмотренных налоговым законодательством, для получения налогового вычета;
• выставленные арендодателем счета-фактуры (или УПД), содержащие все необходимые реквизиты и сведения, являются единственным основанием для получения арендатором налогового вычета, а отсутствие первичной документации лишило истца возможности обоснованно документировать и отражать хозяйственные операции по договору аренды в налоговом и бухучете.

Однако, Верховный суд решил дело иначе (определение Верховного Суда от 18.11.2025 № 305-ЭС25-6082).

Обязанность предъявить покупателю сумму НДС распространяется на всех плательщиков НДС как безусловное требование, а выделение суммы налога в счете-фактуре образует необходимое условие и достаточное формальное основание, с которыми закон связывает, в том числе право налогоплательщика на получение налогового вычета (постановление Конституционного Суда от 19.12.2019 г. № 41-П).

Однако в силу подпункта 15 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса (в редакции, действующей с 1 января 2021 г.) операции по реализации товаров (работ, услуг) или имущественных прав должников, признанных несостоятельными (банкротами), в том числе товаров (работ, услуг), изготовленных или приобретенных (выполненных, оказанных) в процессе осуществления хозяйственной деятельности после признания должников несостоятельными (банкротами), не признаются объектом налогообложения НДС.

Эти правила применяются в случае вступления в законную силу решения арбитражного суда о признании должника банкротом. То есть, с данного момента объект налогообложения НДС у организации-банкрота при реализации им работ (услуг), выполненных (оказанных) в процессе осуществления хозяйственной деятельности, отсутствует.

Изменение условий налогообложения, произошедшее у одной из сторон сделки, например, утрата продавцом (исполнителем, арендодателем и т.п.) статуса плательщика НДС и переход на применение специального налогового режима, по общему правилу имеет только публично-правовые последствия и не влечет за собой безусловных оснований для изменения положений договора.

В случае несогласия на оплату аренды в размере, установленном договором аренды, в связи с изменением системы налогообложения на стороне арендодателя:

• арендатор мог поставить вопрос об изменении условий договора;
• а арендодатель в таком случае мог бы ставить вопрос о расторжении договора аренды для заключения его с теми, кто согласился бы на указанные условия.

Поскольку ответчик (арендодатель) признан несостоятельным (банкротом), не является плательщиком НДС и сторонами не согласован иной размер арендных платежей, у арендодателя не возникает обязанности по направлению арендатору счетов-фактур с выделенной в них суммой НДС.

Учитывая изложенное, Верховный суд пришел к выводу, что решения судов о наличии обязанности арендодателя (банкрота) представить арендатору счета-фактуры и акты об оказанных услугах по договору аренды с выделением НДС противоречит закону.