Порядок увеличения арендной платы при изменении ставки НДС

ИП и ООО заключили договор аренды нежилого помещения. При этом стороны согласовали сумму ежемесячной арендной платы в твердой сумме, НДС не предусматривался. В связи с введением необходимости уплаты НДС на УСН арендодатель направил арендатору уведомление о необходимости с 2025 года начисления НДС в размере 5% на сумму установленной сторонами арендной платы.

Указанное требование было основано на изменениях, внесенных Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ, а именно: с 2025 все налогоплательщики, применяющие УСН (как ИП, так и организации) признаются плательщиками НДС, если доходы налогоплательщика УСН за 2024 год превысили 60 млн руб.

Неисполнение арендатором требований уведомления явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

При решении этого спора:

• суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о том, что в дополнение к согласованной сторонами в договоре аренды арендной платы подлежит уплате сумма НДС в размере 5%, начисленная на сумму арендной платы. При этом он руководствовался статьями 307, 606, 614 Гражданского кодекса, статьями 146, 168 Налогового кодекса, правовой позицией Верховного Суда в определении от 04.04.2024 № 305-ЭС23-26201;
• апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, исходил из отсутствия оснований для увеличения размера арендной платы на сумму НДС, указав, что спорный договор условие о возможности дополнительного увеличения арендной платы по указанным предпринимателем основаниям не предусматривает. При этом арбитры опирались на положения статей 421, 431, 606, 614 Гражданского кодекса, статей 146, 164, 168 Налогового кодекса, разъяснения, данные в пункте 17 постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 № 33, правовую позицию, выраженную в определениях Верховного Суда от 20.12.2018 № 306-КГ18-13128, от 23.11.2017 № 308-ЭС17-9467, от 06.09.2024 N 306-ЭС24-7343.

В суде округа решили дело иначе.

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателей. Уплачиваемое (подлежащее уплате) покупателями встречное предоставление за реализованные им товары (работ, услуги) является экономическим источником для взимания данного налога.

Из этого вытекает, что при реализации товаров (работ, услуг) покупателям НДС не может исчисляться в сумме, которая не соответствовала бы реально сформированной цене и не могла быть полностью предъявлена к оплате покупателями в ее составе, что по существу означало бы взимание налога без переложения на потребителя, за счет иного экономического источника - собственного имущества хозяйствующего субъекта (продавца).

Предприниматель, обращаясь с иском, предъявил ко взысканию арендную плату, исчисленную с учетом НДС 5%, плательщиком которого, по его утверждению он является с 2025 в связи с внесенными в законодательство изменениями.

Вопрос распределения налогового бремени в ситуации внесения законодателем изменений, возлагающих на поставщика услуги обязанность по уплате НДС, явился предметом рассмотрения Конституционного Суда.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.11.2025 № 41-П указано, что впредь до внесения в законодательство необходимых изменений, в случае если стороны не достигли с соблюдением гражданского законодательства соглашения об изменении цены длящегося договора или о его расторжении в связи с изменениями после его заключения налогового закона, в силу которых при исполнении этого договора возникает обязанность поставщика уплатить НДС:

1. поставщик вправе обратиться в суд с требованием об увеличении цены в пределах половины приходящейся на соответствующую операцию суммы налога, которая уплачивается в бюджет, если дальнейшее исполнение длящегося договора лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении этого договора, в том числе влечет имущественные потери, а покупатель, не имеющий права воспользоваться налоговым вычетом, отказался изменить договор или расторгнуть его;

2. цена, согласованная в длящемся договоре с физическим лицом, не может быть изменена, за исключением случаев, когда физическое лицо при заключении и исполнении договора осуществляет предпринимательскую деятельность;

3. вопрос об увеличении цены применительно к отношениям, связанным с закупкой товаров, работ, услуг для государственных и муниципальных нужд, разрешается с учетом особенностей, установленных законодательством о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Таким образом, при решении данного вопроса в суде установлению подлежат следующие обстоятельства:

• наличие права покупателя (арендатора) на вычет. Если такое право имеется, то цена договора может быть увеличена на всю сумму налога, а не на половину. Если не имеется — увеличивается на половину, в связи с чем, риски увеличения налога распределены поровну;
• наличие у поставщика услуги (арендодателя) имущественных потерь в связи с дальнейшим исполнением договора по прежней цене с учетом новой налоговой нагрузки.

В отсутствие исследования и установления данных обстоятельств выводы о возложении налогового бремени, возникшего вследствие внесения изменений в законодательство, на какую-либо одну из сторон договора будут являться преждевременными.

В связи с этим арбитражный суд Западно-Сибирского округа направил дело на пересмотр для выяснения этих обстоятельств (постановление от 23.12.2025 № Ф04-3311/2025).

В то же время арбитры отметили, что отказ во взыскании арендной платы, исчисленной с учетом НДС, приведет к тому, что неблагоприятные имущественные последствия изменения условий налогообложения по воле законодателя возлагаются только на истца, вынужденного оплачивать налог (при доказанности данного утверждения) за счет уменьшения своего дохода, в то время как последствия исполнения договора для ответчика не ухудшаются. Это противоречит существу законодательного регулирования отношений, связанных с уплатой НДС и не отвечает требованию добросовестности.