Как начислять НДС и выставлять счета фактуры по аренде

Передача имущества в аренду является услугой, по которой надо начислить НДС. Однако, налог начисляется не в момент передачи имущества, а в момент фактического оказания услуги. При этом выставление счетов-фактур по договору аренды, как и начисление налога, по мнению Минфина, возможно как ежемесячно, так и ежеквартально. А в случае, если в течение действия договора аренды услуга фактически не оказывается, то НДС в этот период не начисляется. 

Начисление НДС по договору аренды имеет свои особенности.

В момент передачи имущества начислять НДС не нужно, поскольку реализации не происходит, поскольку право собственности на имущество к арендатору не передается.

НДС начисляется по услугам аренды после того, как они фактически оказаны.

Налоговую базу по НДС определяют по итогам каждого налогового периода. Налоговый период по НДС – квартал.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 167 Налогового кодекса, моментом определения налоговой базы по НДС  является наиболее ранняя из дат:

• день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав);
• или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).

Моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по предоставлению в аренду имущества является наиболее ранняя из дат:

• день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг;
• либо последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.

Счета-фактуры по аренде выставляются, когда услуги фактически оказаны и с той же периодичностью, с какой начисляется НДС – ежемесячно или ежеквартально.

При реализации товаров (работ, услуг, передаче имущественных прав) соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее 5-ти дней считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) или со дня передачи имущественных прав (п. 3 ст. 168 Налогового кодекса).

Договор аренды является длящимся. Периодичность оформления счетов-фактур по длящимся договорам Налоговым кодексом не установлена.

В связи с этим, при оказании услуг в течение длительного срока возможно выставление счетов-фактур не позднее 5-ти дней, считая со дня окончания квартала.

В то же время выставление арендодателем арендатору счета-фактуры на последнее число месяца при оказании услуг по сдаче в аренду имущества в этом месяце Налоговому кодексу не противоречит. Это отметил Минфин в письме от 05.06.2018 № 03-07-09/38397.

В случае если договором аренды (дополнительным соглашением к договору аренды) предусмотрены перерывы, то есть арендодателем в течение определенного периода услуги по предоставлению в аренду имущества не оказываются, то в указанный период времени объекта налогообложения НДС не возникает (письмо Минфина от 12.12.2022 № 03-03-06/1/121501).

Для выставления счета-фактуры подписание актов об оказании услуг по аренде не требуется. Оказание услуг по договору аренды подтверждает сам договор аренды, акт передачи имущества арендатору и документы, подтверждающие оплату арендных платежей (письмо Минфина 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067).

В связи с этим отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии сумм НДС к вычету.