НДС при переуступке прав на апартаменты

Налогоплательщиком заключен ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком апарт-отеля, в цену которого включены затраты на строительство объекта. Цена договора НДС не облагается в соответствии с подпунктом 23.1 части 3 статьи 149 Налогового кодекса. Порядок определения налоговой базы по НДС при передаче налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства имущественных прав на объекты недвижимости установлен пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса. При этом в нем названы только жилые дома, жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи и машино-места. В связи с этим компания обратилась в Минфин за разъяснением вопроса о том, применяется ли этот порядок при переуступке прав по договору долевого участия в строительстве нежилых помещений апартаментов заинтересованным в приобретении физлицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.

Перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения и не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, установлен пунктом 2 статьи 146 и статьей 149 Налогового кодекса.

Операции по передаче имущественных прав на нежилые помещения в указанных перечнях не поименованы. Следовательно, такие операции признаются объектом обложения НДС.

Порядок определения налоговой базы при передаче налогоплательщиками (в том числе участниками долевого строительства) имущественных прав на объекты недвижимости установлен пунктом 3 статьи 155 НК РФ. При этом в нем названы только жилые дома, жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи и машино-места.

В то же время ни статьей 155 Налогового кодекса, ни другими положениями главы 21 Налогового кодекса не определены особенности расчета налоговой базы по НДС при передаче прав на нежилые помещения.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума ВАС от 25.02.2010 № 13640/09, имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС, в случае если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково.

В связи с этим Минфин отметил, что при отсутствии специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном пунктом 3 статьи 155 Налогового кодекса (письмо от 16.12.2025 г. № 03-07-11/122272).

Таким образом, налоговую базу по НДС при передаче имущественных прав на нежилые помещения следует исчислять с разницы между ценой реализации имущественных прав с учетом налога и ценой их приобретения.

Следовательно, этот порядок определения налоговой базы по НДС применяется и при переуступке прав по договору долевого участия в строительстве нежилых помещений - апартаментов заинтересованным в приобретении физлицам.

Помимо этого Минфин отметил, что при реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных имущественных прав, в том числе на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено пунктом 10 статьи 309.1 или пунктом 2.2 статьи 277 Налогового кодекса (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса).

То есть, при реализации имущественных прав налоговая база по налогу на прибыль определяется в порядке, предусмотренном подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса.