Переквалификация договора аренды в лизинговую сделку

Риски переквалификации договора аренды в лизинговую сделку могут возникнуть в случае, если стороны заключили договор аренды с правом выкупа имущества. Верховный суд в обзоре судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга) от 27.10.2021 назвал условия, при наличии которых такое возможно и последствия, к которым приведет переквалификация сделки.

Под договором выкупного лизинга понимается договор лизинга, который содержит условие о переходе права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю при внесении им всех лизинговых платежей, включая выкупную цену, если ее уплата предусмотрена договором.

Условие о выкупе имущества также можно включить и в договор аренды.

При этом стороны указывают, что имущество переходит в собственность арендатора после внесения арендатором выкупной цены за него. В таком случае отдельный договор купли-продажи оформлять не требуется.

Чтобы договор аренды с условием о выкупе имущества не признали незаключенным, в нем должны быть отражены все существенные условия:

• о предмете аренды;
• о размере арендной плате;
• о выкупной цене.

Отсутствие в договоре условия о выкупной стоимости имущества – одно из оснований признания договора недействительным.

Однако, договор аренды с правом выкупа суды могут переквалифицировать в лизинговую сделку.

Так произошло при рассмотрении спора, правовую позицию по которому Верховный суд включил в свой обзор судебной практики.

На основании договора, поименованного как договор аренды с правом выкупа, компания передала технику унитарному предприятию во временное владение (пользование) на срок действия договора. Впоследствии в связи с допущенной предприятием просрочкой внесения платежей, предусмотренных договором, компания расторгла договор и изъяла технику.

Предприятие подало иск, в котором просило взыскать с компании в свою пользу сумму денежных средств, определенную путем сальдирования встречных предоставлений.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, отметив, что договор аренды с правом выкупа не может содержать последствий, аналогичных при расторжении договора выкупного лизинга.

Но вышестоящая инстанция отменила это решение.

Основной принцип, применяемый при квалификации договора в целях решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров – суть заключаемой сделки.

Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

В договоре выкупного лизинга:

• может не быть условия об уплате лизингополучателем выкупной цены помимо лизинговых платежей;
• либо выкупная цена имущества может быть установлена в размере настолько меньшем, чем рыночная стоимость на момент выкупа, что она является символической;
• лизингодатель также не отвечает за недостатки переданного имущества;
• лизингополучатель обязан вносить платежи вне зависимости от возможности пользоваться предметом лизинга, в том числе и в случае его случайной гибели.

В договоре аренды имущества с правом выкупа, наоборот:

• в период действия договора собственник получает плату за пользование имуществом;
• по окончании пользования происходит выкуп имущества по цене, не являющейся символической и, как правило, отвечающей рыночному уровню цен на имущество, сложившемуся к моменту выкупа;
• риск передачи имущества арендатору в состоянии, не позволяющем использовать предмет аренды по назначению, возлагается на арендодателя.

Техника была передана предприятию на условиях, изначально предполагавших возмещение ее стоимости обществу в течение срока действия договора. При этом срок полезного использования предмета лизинга значительно превышал срок действия договора лизинга.

Поскольку истечение определенного в договоре срока лизинга не могло повлечь за собой полный естественный износ имущества и падение его текущей рыночной стоимости до нулевой величины, то суд, оценив условие договора о выкупной цене, пришел к выводу, что она является символической в сравнении с уровнем цен на аналогичное имущество, бывшее в употреблении.

Исходя из условий договора, предприятие обязано вносить платежи, в том числе, если в имуществе были недостатки, препятствующие его эксплуатации. Таким образом, между сторонами также достигнуто соглашение об особом способе распределения рисков, свойственном договору лизинга и отличном от характерного для классической аренды.

При таких условиях суд переквалифицировал заключенную между сторонами сделку в договор выкупного лизинга.

Поэтому, в этом случае суд применил и последствие расторжения договора лизинга – сальдирование встречных предоставлений.