Когда можно не регистрировать договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости, оформленный на срок не менее 1-го года, нуждается в госрегистрации и считается заключенным с этого момента. В то же время есть случаи, когда регистрация договора аренды недвижимого имущества не требуется.

По общему правилу, установленному пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса, требуется регистрация договоров аренды, заключенных на срок не менее 1-го года:

• здания или сооружения;
• нежилого помещения в здании или сооружении. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Но, несмотря на то, что в Гражданском кодексе нет каких-либо специальных правил о госрегистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53);
• земельного участка.

При этом признается равным году срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. Поэтому, если срок действия договора составляет ровно один год, данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса подлежит государственной регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС  от 11.01.2002 г. № 66).

Однако, в ряде случаев регистрировать договоры аренды недвижимости не требуется, если:

1. стороны заключили договор аренды на срок менее 1-го года. Например, на 11 месяцев.

При этом, если договор аренды недвижимости заключен сроком с 1 января по 30 декабря того же года регистрировать его не требуется, поскольку в этом случае из срока в один год исключен один день – 31 декабря (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.01.2014 г. по делу № А10-1571/2013);

2. стороны продлили краткосрочный договор аренды на такой же срок после того, как закончился первоначальный срок аренды, составляющий менее 1-го года. В этом случае отношения сторон регулирует новый договор аренды, который также не нужно регистрировать (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 .02.2001 г. № 59);

3. стороны заключили или возобновили договор аренды на неопределенный срок.

В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных либо возобновленных на неопределенный срок, Гражданский кодекс не предусматривает необходимости государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59, письмо Минэкономразвития от 29.01.2018 № Д23и-389);

4. стороны заключили договор аренды на срок менее 1-го года, но действие договора распространяется на ранее возникшие отношения сторон.

Стороны вправе применять условия заключенного ими договора аренды недвижимости к отношениям, существовавшим в течение определенного периода до его заключения, в этом случае при исчислении срока для государственной регистрации такой период не включается в срок аренды (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).