Налоговые риски получения компенсации за ЖКХ в составе арендной платы

ИП оспаривал решение ИФНС о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения и доначислении налога в связи с занижением налоговой базы по УСН. Спор возник в связи с тем, что ИП получал от арендатора нежилого помещения не только арендную плату, но и компенсацию за коммунальные услуги и электричество. Налоговики потребовали платить налог на УСН с этих сумм. По мнению ИП, налоговый орган необоснованно включил в сумму его дохода поступления, которые являлись возмещением расходов по коммунальным платежам. Предприниматель утверждал, что выступал в качестве посредника (агента) по передаче денежных средств ресурсоснабжающим организациям, и ссылался на подпункт 9 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса. 

Арбитры поддержали точку зрения налоговиков (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2025 № 09АП-50390/2025).

Суд посчитал, что налоговый орган пришел к верному выводу о том, что полученная сумма возмещения стоимости коммунальных услуг должна в полном объеме учитываться налогоплательщиком в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, с объектом обложения - доходы.

В суде привели следующие аргументы:

• объект налогообложения при УСН — реально полученные налогоплательщиком денежные средства, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности. Согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса, налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации (ст. 249 Налогового кодекса) и внереализационные доходы (ст. 250 Налогового кодекса). Датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу (п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса);
• агентский договор и статус посредника. В материалах дела был представлен агентский договор, по которому ИП должен был оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию за счет ООО в отношении нежилого помещения, находящегося в аренде у этого общества. Согласно условиям этого договора аренды, уплачиваемые арендатором арендодателю суммы возмещения расходов на оплату коммунальных услуг, являлись переменной частью арендной платы;
• отсутствие доказательств перечисления средств. Налогоплательщик не представил документы, подтверждающие перечисление им денежных средств на счета ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций.

Статьей 1005 Гражданского кодекса устанавливается, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре (ст. 1006 Гражданского кодекса).

Следовательно, у посредника не возникает права собственности на товары (услуги) ни в момент их приобретения, ни в момент реализации, равно как не возникает права собственности на денежные средства за них (за исключением агентского вознаграждения).

Таким образом, агент, выступающий от своего имени, но за счет принципала и применяющий УСН, в составе доходов учитывает только агентское вознаграждение.

Вместе с тем, ИП не были представлены документы, подтверждающие перечисление денежных средств на счета ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций.

В связи с этим, полученные ИП от арендаторов платежи в счет компенсации коммунального ресурса были признаны его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежал отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

При определении объекта налогообложения по УСН не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Налогового кодекса (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 Налогового кодекса).

Данный перечень доходов является закрытым.

Доходы, полученные арендодателем в виде возмещения расходов на оплату коммунальных услуг от арендаторов, в указанный перечень доходов не включены.

В этой связи сумма денежных средств, полученная от арендаторов за коммунальные услуги, учитывается арендодателем в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в общеустановленном порядке (письмо Минфина от 21.02.2025 № 03-11-11/16818).

Согласно правовой позиции Минфина, изложенной в письме от 25.08.2021 № 03-11-11/68534, полученная сумма возмещения стоимости коммунальных услуг в полном объеме учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Полученные арендодателем средства в рамках агентского договора от арендатора не учитываются при определении налоговой базы по УСН при условии, что сделка с третьими лицами агентом, выступающим от своего имени, но за счет принципала, совершена после заключения агентского договора и только в интересах принципала (письма Минфина от 24.01.2013 № 03-11-06/2/12, от 21.01.2013 № 03-11-06/2/07, от 18.09.2012 № 03-11-11/277).