Восстановление НДС по недвижимости при переходе с ОСН на УСН

Правил о необходимости восстановления НДС по объектам недвижимого имущества в налоговом законодательстве несколько. В одном случае требуется восстановить налог, если срок нахождения объекта в собственности не превышает 10-ти лет, в другом – 15-ти. Минфин в письме от 07.06.2022 г. № 03-07-10/53605 пояснил, каким из этих правил нужно руководствоваться компании, переходящей с общего режима налогообложения на упрощенный, если она имеет на балансе недвижимость, эксплуатируемую более 10-ти лет.

НДС по основным средствам, который ранее был заявлен к вычету, нужно восстанавливать при переходе с общего режима налогообложения на специальные – УСН или ПСН.

Если основное средство является недвижимостью, применяется особый порядок восстановления НДС – не единовременно, а равными долями в течение 10-ти лет. Этот срок исчисляется с момента ввода в эксплуатацию приобретенной недвижимости (п. 4 ст. 171.1 Налогового кодекса).

Но когда объект недвижимости полностью самортизирован или с момента ввода его в эксплуатацию прошло больше 15 лет, то восстанавливать НДС по нему не нужно (п. п. 1, 3 ст. 171.1 Налогового кодекса).

В то же время для лиц, переходящих с ОСН на УСН предусмотрен другой порядок восстановления НДС. Он заключается в том, что при переходе на УСН суммы НДС, принятые к вычету по объектам ОС, подлежат восстановлению в налоговом периоде, предшествующем переходу на спецрежим (п. 3 ст. 170 Налогового кодекса).

Восстановлению подлежат суммы налога в размере, пропорциональном остаточной (балансовой) стоимости объекта ОС без учета переоценки. Восстановить НДС потенциальный «упрощенец» должен в IV квартале, предшествующем переходу.

По мнению Минфина, восстанавливать НДС по недвижимости при переходе с ОСН на УСН нужно не в специальном порядке, а в общем, т.е. единовременно в налоговом периоде, предшествующем переходу на спецрежим. Специальные правила восстановления по статье 171.1 Налогового кодекса в таком случае не применяются (письмо Минфина от 12.01.2017 № 03-07-11/536).

Но обязанность восстановить НДС по недвижимости при переходе на УСН возникает не всегда.

Минфин полагает, что если на дату перехода с общей системы налогообложения на упрощенную недвижимость эксплуатируется более 10-ти лет, то в данном случае у налогоплательщика нет обязанности по восстановлению НДС, принятых к вычету по таким объектам недвижимости (объектам основных средств).