Освобождение от НДС на УСН работ подрядчика с использованием счетов эскроу

Для юридических лиц и ИП, выполняющих работы по строительству частных домов, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (далее - Закон № 186-ФЗ), предусмотрено освобождение от НДС.

Новая льгота применяется в соответствии подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса (в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 283-ФЗ).

Освобождение применяется к договорам на строительство организациями и ИП жилых домов на земельных участках, принадлежащих гражданам Российской Федерации на праве собственности, аренды или безвозмездного пользования для последующего приобретения ими права собственности на построенный дом.

Для защиты прав граждан договор подряда должен заключаться с соблюдением условий, включающих использование счетов эскроу и раскрытие информации в ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства).

Основные условия применения льготы:

• подрядчик должен быть зарегистрирован в ЕИСЖС и иметь идентификатор;
• расчеты производятся через счет эскроу, открытый заказчиком в уполномоченном банке;
• платежи поступают подрядчику только после государственной регистрации права собственности заказчика на построенный дом.

Освобождение действует в случае, если договор строительного подряда жилого дома предусматривает условие об обязанности заказчика в целях уплаты цены договора открыть счет эскроу. Он подлежит открытию в уполномоченном банке, предоставившем целевой кредит подрядчику. При отсутствии у подрядчика целевого кредита - в уполномоченном банке, в отношении которого сторонами договора достигнуто соглашение о размещении денежных средств на указанные цели.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета - заказчика по договору строительного подряда (депонента) в счет уплаты цены такого договора. А также в целях передачи эскроу-агентом этих средств подрядчику по договору строительного подряда (бенефициару).

Согласно статье 7 Закона № 186-ФЗ положения этого закона, регулирующие правоотношения, связанные со строительством жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, вступили в силу с 1 марта 2025 года.

При этом в соответствии с подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса от налогообложения НДС освобождаются работы подрядчика, выполняемые с 1 апреля 2025 года.

Следовательно, от НДС освобождаются работы подрядчика, выполняемые с 1 апреля 2025 года на основании договора строительного подряда, заключенного с 1 марта 2025 года с физлицом с использованием счетов эскроу в порядке и на условиях, предусмотренных Законом № 186-ФЗ.

На это обратил внимание Минфин в письме от 24.06.2025 г. № 03-07-10/61259.

Таким образом, освобождение от НДС в соответствии с подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса по договорам строительного подряда, заключенным до вступления в силу Закона от 08.08.2024 № 283-ФЗ, не применяется, даже в случае, если оплата и завершение строительства ним производится после 1 апреля 2025 года.

Поэтому, если подрядчик применяет УСН и не имеет оснований для освобождения от уплаты НДС, в отношении договоров строительного подряда с физическими лицами, заключенных до 1 марта 2025 г., в отношении указанных работ он не вправе использовать льготу по НДС, предусмотренную подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса.

В то же время Минфин отметил, что организации и ИП на УСН при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, подлежащих налогообложению НДС в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса вправе применять налоговые ставки в размере 5 или 7 %, указанные в пункте 8 статьи 164 Налогового кодекса.