Как арендодателю на УСН исчислять НДС с 2025 года

Арендодатель на УСН с 1 января 2025 года стал плательщиком НДС с применением пониженной ставки в размере 5%, поскольку в 2024 году выручка превысила допустимый лимит по доходам в размере 60 млн рублей, установленный Федеральным законом от 12.07.2024 г. № 176-ФЗ. В связи с этим арендная плата будет исчисляться в формате: постоянная арендная плата в фиксированном размере, кроме того НДС 5%. Кроме того, возникла необходимость пересмотреть условия договора аренды. В письме от 30.06.2025 г. № 03-07-11/63545 Минфин пояснил, что учесть арендодателю в этом случае.

С 1 января 2025 года организации и ИП, применяющие УСН и не имеющие оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, вправе применять налоговую ставку в размере 5 (7) % в отношении операций по реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения НДС в соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса.

Сумма НДС при определении налоговой базы в соответствии со статьями 154 - 159 и 162 Налогового кодекса исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма НДС, полученная в результате сложения сумм НДС, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз.

При этом согласно пункту 1 статьи 154 Налогового кодекса налоговая база по НДС при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Налогового кодекса, и без включения в них НДС.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Налогового кодекса при реализации товаров, работ, услуг налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС.

Следовательно, налоговая база по НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества, реализуемых с 1 января 2025 г. арендодателем, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения уплаты НДС, определяется как стоимость этих услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 Кодекса, и без включения в них НДС.

Сумма НДС, исчисленная арендодателем исходя из указанной налоговой базы, предъявляется к оплате арендатору дополнительно к цене (тарифу) реализуемых арендодателем услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.

При этом арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений.

В таком случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

В то же время вопросы, возникающие между сторонами договора аренды относительно увеличения стоимости арендной платы в случаях перехода арендодателя, применяющего УСН, на исчисление и уплату НДС, решаются контрагентами в гражданско-правовом порядке.

По общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В связи с этим изменение (пересмотр) цены договора возможно только в случаях и на условиях, предусмотренных договором.

Также законодательство о налогах и сборах не предоставляет налоговым и финансовым органам права вмешиваться в хозяйственные взаимоотношения между двумя равноправными хозяйствующими субъектами, учитывая принцип свободы договора и невмешательства органов государственной власти в гражданско-правовые отношения сторон договора.

Поэтому, учитывая, что размер, условия и сроки внесения арендной платы оплаты определяются договором аренды, а случаи и порядок изменения арендной платы предусматриваются договором, вопросы, возникающие между сторонами договора аренды относительно увеличения стоимости арендной платы в случаях перехода арендодателя, применяющего УСН, на исчисление и уплату НДС, подлежат решению в гражданско-правовом порядке.